Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Земельное право - Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной

Оглавление:

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: как они соотносятся

В политике недвижимости встречаются два схожих понятия: кадастровая и рыночная стоимость квартиры, и, чтобы иметь представление о направлениях использования этих величин, нужно разобраться, как они соотносятся и какими общими и различными чертами обладают. Также, в зависимости от особенностей этих понятий, будут зависеть направления их практического использования.

Рыночная стоимость

Показатели цен рынка имеют особое значение при заключении сделок с недвижимостью. Формируется такая стоимость только за счёт тех особенностей, которые наблюдаются на рынке в конкретный период времени. Кроме того рыночная стоимость квартиры напрямую зависит от экономического и политического положения в целом.

Соответственно, данный показатель очень изменчив. Более того, в различных регионах стоимость может быть выше или ниже. Самая большая проблема рыночной цены в том, что она может отличаться в разное время.

Можно купить квартиру за одну цену, которая была выше той, что была установлена на момент её продажи.

То есть именно данный показатель рынка влияет на саму сделку, повышая риски её совершения.

Чаще всего рыночная цена необходима при заключении следующих договоров:

  1. залог;
  2. соглашение о купле-продаже;
  3. обмен или дарение;
  4. кредитные договоры.
  5. наследство;

Определение данной стоимости квартиры очень важно, так как никто не захочет переплачивать лишние деньги, а это может случиться, если не установить показатели цены, которые действительны на момент заключения договора. Главной особенностью рыночной стоимости является также и то, что она всегда определяется независимо от налогов или иных затрат. Цена на рынках недвижимости чаще всего отличается еще и тем, как её определяют.

Она зачастую опирается на такие моменты, как средняя стоимость недвижимости, похожей по своему типу или категории.

Сравниваются похожие объекты и определяются примерные рыночные цены.

Этот фактор также говорит об изменчивости цен на рынке, их непостоянстве. Одним из главных способов определения рыночной цены является обращение к экспертам, которые осуществляют независимую оценку объекта.

На основании такого исследования выдаётся справка, которую собственник и предъявляет в случае заключения сделок.

При разных оценках заключение экспертов будут иметь больший вес, однако справка обычно действует лишь некоторое время из-за изменчивости рыночной стоимости.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница

С относительно недавнего времени в нашу жизнь вошло новое понятие — кадастровая стоимость квартиры/жилого дома. А ведь есть еще и рыночная, так какая между ними разница, как понять чем отличаются данные понятия и главное, в каких случаях применяется кадастровая, а в каких рыночная стоимость квартиры/жилого дома.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры/жилого дома — разные понятия.

Рыночная стоимость определяется исключительно условиями рынка. Квартира, по сути, стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели. На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.
На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.

Кадастровая стоимость жилой недвижимости устанавливается посредством проведения государственной оценки, и используется прежде всего для расчета налогов и проводится с периодичностью не чаще чем раз в 2 года и не реже чем раз в 5 лет.

При определении рыночной стоимости жилья работают многие факторы.

Никто не будет просто так платить лишние деньги за квартиру. Поэтому учитываются и строительные расходы, и износ строения, и район, где расположено жилье.

В последнее время стали уделять большое внимание наличию современного ремонта, новой сантехники, общей комфортности планировки.

Все чаще стали встречаться предложения по продаже квартир со встроенной мебелью, техникой, которая также увеличивает стоимость жилья на рынке.

Обычно рыночную стоимость жилья определяют ориентировочно, опираясь на стоимость аналогичного жилья в том же районе. Однако бывают ситуации, когда надо получить документальное подтверждение этой стоимости.

Тогда обращаются к экспертам, имеющим соответствующую лицензию. Они изучают квартиру и составляют отчет о рыночной стоимости квартиры.

В основном такой отчет требуют банки при оформлении ипотеки, при залоге недвижимости. Таким образом, рыночная стоимость, выраженная в рублях, отражает ситуацию на рынке и представляет собой цену, по которой с максимальной вероятностью может быть совершена сделка с данным объектом. При формировании рыночной цены на объект учитываются не только возраст постройки, расположение здания и инфраструктура района, но и внешний вид квартиры, вид из окна.

Кадастровая стоимость жилой недвижимости – это стоимость, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки, и используется она, прежде всего для расчета налогов. Кадастровая стоимость жилья зависит от: его площади, целевого назначения объекта, материала, из которого построен объект, года постройки и сдачи в эксплуатацию, экономической ситуации в регионе и т.д.

Ни комфортность жилья, ни элитный ремонт , ни наличие встроенной мебели и техники никак не влияют на кадастровую стоимость.

При ее расчете берутся только основополагающие моменты, значимые для общей стоимости данной жилплощади на территории того или иного строения. Часто возникает вопрос, если имеется рыночная цена, то зачем нужны кадастровые показатели.

Значение этой величины заключается в том, что от кадастровой стоимости объекта жилой недвижимости в соответствии с налоговым законодательством определяется:

  1. ежегодный налог на объект недвижимости (квартира/дом):
  2. налог при получении объекта недвижимости по договору дарения.
  3. налог, который придется оплатить участникам договора купли-продажи объекта недвижимости;

Конечно, стороны сделки вправе самостоятельно устанавливать цену объекта сделки, но если установленная цена больше 2/3 от кадастровой стоимости объекта недвижимости, сведения о которой имеются в едином государственном реестре недвижимости, то в качестве основы для определения суммы налога применяется кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость применяется также при определении госпошлины при судебных разбирательствах; госпошлины при наследовании объекта недвижимости; при определении ставки арендной платы за объект недвижимости. Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/kadastrovaya-i-rynochnaya-stoimost-kvartiry-v-chem-raznitsa/ Оценка статьи:

(нет голосов)

Загрузка.

Поделиться с друзьями:

Заключение

В качестве подведения итогов следует отметить, что корректными считаются показатели, когда рыночная стоимость превышает кадастровую на 30%.

Также допускается и их примерное равенство.В случае же, если кадастровая стоимость существенно выше рыночной, собственнику рекомендуется обратиться в кадастровую палату с запросом на ее пересмотр.ВконтактеFacebookTwitterGoogle+ОдноклассникиМой мир

Способы определения стоимости

Гражданину потребуется обратиться в независимую экспертную компанию и попросить провести исследование стоимости. При этом, результат отражается в документальной форме.

Также нужно понимать, что по прошествии определенного времени эта сумма может полностью поменяться. Информация! Помимо указанных разновидностей стоимостей, выделяется инвентаризационная цена.

Важно понимать, какая разница между ними устанавливается и в какой ситуации применяется каждый вид.

Кто устанавливает?

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости заключается еще и в том, кто определяет эти показатели. РС диктует рынок, проще говоря, продавцы и покупатели.

Кадастровую – оценщики, и о методах их работы стоит поговорить подробнее.До 2017 г. кадастровую стоимость определяли независимые частные компании, перечень которых утверждала региональная власть.

Их работа вызывала огромное количество нареканий (сегодня недовольных оценкой собственников стало чуть меньше).

Ошибочные арифметические расчеты и неграмотные действия оценщиков приводили к тому, что в отдельных регионах схожие объекты имели по документам кардинально противоположную КС, а старенький бабушкин домик оценивался как новый коттедж.С 1 января 2017 г.

заработал закон о кадастровой госоценке. Согласно ему регионам с 2020 г. поручено внедрить госоценку по новым правилам.

Желающие смогли приступить к этому уже с 2018 г.Что закон меняет?

  1. Вводит единые для всей страны оценочные методы, которые, как ожидается, сократят количество ошибок и обращений от недовольных владельцев.
  2. Обязывает сформировать при Росреестрах на местах институты госоценщиков и передать право устанавливать КС бюджетным госучреждениям.
  3. Перекладывает ответственность за проведение КС на плечи региональных властей.

На заметку!

Новая система позволит снизить количество претензий и даст владельцам возможность не сомневаться в результатах и не мучиться от вопроса, почему кадастровая стоимость выше рыночной?

Сравнительная таблица

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости чаще всего значительно различаются.

Различие между ценами может превышать 100%, особенно если речь идет о земельном участке, предназначенном для коммерческих целей. В ряде случаев цена по данным кадастра может быть равна рыночной – это самый позитивный вариант для собственника квартиры.Вид стоимостиКто устанавливаетДля чего нужнаОсобенностиГде смотретьКадастроваяУтверждается местной администрацией, оценку проводят специалисты-оценщикиИсчисление налога на недвижимость и НДФЛ с продажи квартирОпределяется методом массовой оценки и не учитывает индивидуальные особенности квартирыВыписка из ЕГРН или портал РосреестраРыночнаяСтороны сделки по собственному желанию или профессиональный оценщик по заявке собственникаПроведение сделок с недвижимостьюНаиболее адекватная оценка квартиры, т.к.
В ряде случаев цена по данным кадастра может быть равна рыночной – это самый позитивный вариант для собственника квартиры.Вид стоимостиКто устанавливаетДля чего нужнаОсобенностиГде смотретьКадастроваяУтверждается местной администрацией, оценку проводят специалисты-оценщикиИсчисление налога на недвижимость и НДФЛ с продажи квартирОпределяется методом массовой оценки и не учитывает индивидуальные особенности квартирыВыписка из ЕГРН или портал РосреестраРыночнаяСтороны сделки по собственному желанию или профессиональный оценщик по заявке собственникаПроведение сделок с недвижимостьюНаиболее адекватная оценка квартиры, т.к.

учитываются нюансы жильяУказывается в ДКП или другом договореОтличие цен вызвано разницей в методе их определения. Вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной или ниже – причины такого положения вещей рассмотрим ниже.Внимание! Высокая кадастровая стоимость не означает, что покупатель обязан приобрести квартиру именно по этой цене.

Решающую роль в сделке всегда играет рыночная стоимость, которая достигается с помощью торга.

Специфика рыночной цены

Ключевая особенность РС состоит в том, что она является наиболее вероятной ценой на случай возмездного отчуждения, следовательно, самой объективной. Поэтому для ее определения осуществляется индивидуальная оценка объекта, характеризующаяся детальностью и скрупулезностью.

Чем тщательнее проведено исследование объекта, тем точнее рыночная цена. В связи с этим РС должна учитывать максимум индивидуальных характеристик объекта, в том числе:

  1. расположение, наличие прилегающей инфраструктуры;
  2. возраст строения, наличие износа и дефектов;
  3. необходимость в капиталовложениях, перспективы развития инфраструктуры, инвестиционная составляющая и так далее.
  4. этажность, площадь, наличие обременений;
  5. техническое состояние жилого помещения, ремонт, эксплуатационные характеристики;

При этом индивидуальные характеристики каждого объекта учитываются наравне с показателями спроса и предложений.

Обычно оценщики исследуют сам объект и ситуацию с его аналогами на рынке, изучая, как они соотносятся. Кроме того, на размер итоговой РС может влиять:

  1. привлекательность населенного пункта;
  2. политическая напряженность;
  3. дата, на которую производится оценка.
  4. курс валют;
  5. сезон;
  6. отдаленность от центра;

Учитывая эти критерии, неудивительно, что рыночная цена непостоянна, а динамика изменений непредсказуема.

Это является фактором риска при вложении средств в недвижимость в период серьезных рыночных изменений – в течение нескольких месяцев колебания могут составлять 20-30%.

Но даже при отсутствии рыночных изменений РС остается подвижной и может быть зафиксирована лишь на определенный момент. Оценка осуществляется по инициативе собственника или другого заинтересованного лица. О порядке определения рыночной цены читайте в материале «Как оценить стоимость квартиры».

Кадастровая стоимость недвижимости

Определяет государство, она нужна, чтобы посчитать сумму уплаты налогов.

Проводит такую оценку Росреестр и заносят данные в Единый Государственный реестр недвижимости ЕГРН.
В данный реестр заносится стоимость жилья исходя из таких параметров:

  1. возраст объекта;
  2. средняя цена за квадратный метр.
  3. район расположения;
  4. выгода от эксплуатации;

Государственная оценка проводится не чаще, чем в 2 года, также промежуток оценки не должен превышать 5 лет.

Ремонт и общее состояние оцениваемого объекта не влияют на оценку.

Рекомендуем прочесть:  Выделение земли под кладбище

От этой стоимости определяются такие налоговые обязательства как:

  • годовой налог, выставляемый на недвижимость;
  • оплата налога на сделку продажи;
  • определение госпошлины во время судебных разбирательств.

Обе стороны во время продажи могут сами установить стоимость объекта продажи, но если она превышает 2/3 от государственной, указанной в ЕГРН, то в качестве основы для установления налога берется ценаь именно из единого реестра. Выписка из ЕГРН необходима, если жилье покупают в ипотеку или посредством материнского капитала.

Где применяются

Кадастровая цена используется в ситуациях: Рыночная стоимость оптимальная для применения в ситуациях:

  1. банкротство человека, при котором его имущество подлежит реализации для погашения долгов;
  2. оформление ипотеки;
  3. передача квартиры или дома в залог;
  4. приобретение или продажа объектов;
  5. принятие разных управленческих решений.
  6. оформление каких-либо безвозмездных контрактов, на основании которых имущество переходит без платы третьим лицам;
  7. расчет вклада в уставный капитал;
  8. изъятие недвижимости государственными органами на законных основаниях;

Налог при получении квартиры в подарок

При дарении квартиры от налога освобождены близкие родственники: если квартира подарена супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, братьями и сёстрами (в том числе теми, у кого общий только один родитель).

Остальным придётся заплатить за подаренное жильё, так как это тоже считается доходом.Если в договоре не прописана рыночная цена квартиры (а в договоре дарения это делать необязательно), то В зависимости от статуса получателя подарка — является ли он налоговым резидентом России (то есть платит ли он тут налоги, с гражданством это, кстати, не связано) — ставка налога составит 13% или 30%.

Есть ли взаимосвязь между рыночной и кадастровой стоимостью

Единой связи между рыночной и кадастровой стоимостью не существует. Однако, если собственник имеет подозрение, часто кадастровая стоимость завышена или занижена, то за основу расчета берутся данные по рыночной цене.

Специалисты Росреестра берут во внимание только данные рыночной цены, которая была разработана специалистами СРО оценщиков (самостоятельная оценка недвижимости не учитывается).

В случае, если собственник не согласен с указанной стоимостью, он вправе оспорить цену, путем подачи обращения в Росреестр. Начиная с 2020 года введено правило, что оспорить стоимость можно только за 3 предыдущих года. Кроме этого, не подлежат пересмотру кадастровые оценки, совершенные в период до 2020 года.

В 2020 году в России будет сформировано автономное ведомство – Госучреждение оценщиков недвижимости, которые с 2021 года возьмут на себя все функции по формированию и пересмотру кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации. Дополнительно, законодательство России указывает, что новое ведомство будет в обязательном порядке пересматривать кадастровую стоимость каждые 5 лет для всех регионов России, за исключением городов федерального значения, где пересмотр цены осуществляется каждые 3 года (для Москвы допускается каждые 2 года).

Чем отличается кадастровая стоимость жилья от рыночной

Эти две разновидности оценки различаются тем, что:

  1. Рыночная цена на треть выше той, что устанавливается Государственным кадастром недвижимости.
  2. Первый тип оценки менее гибок, а второй более подвижен и объективен, ведь при ее формировании учитываются предложения конкурентов;
  3. Первую устанавливает государство, а вторую — продавец, риелтор или специалист-оценщик;
  4. На кадастровую стоимость влияет региональная экономика, а на рыночную — спрос и состояние рынка;

Это совершенно разные, никак не связанные друг с другом оценки имущества.

Поэтому одинаковые по цене Госкадастра квартиры могут продаваться по сильно различающейся рыночной стоимости.

Рыночная стоимость что это и для чего она нужна

В отношении недвижимости, рыночная и кадастровая стоимость имеют общее предназначение – определить ценность земли или строения, жилой или нежилой площади, исходя из различных параметров и для установленных законом целей. Тем не менее, данные величины даже в пределах одного объекта могут иметь существенные отличия.Рыночная стоимость поможет сориентировать относительно действительной ценности интересуемого объекта, основываясь на действующих на текущий момент ценах, по которым недвижимость продается или покупается, оформляется в залог, используется при уточнении кредитной линии по ипотеке, учитывается в договоре мены, дарения, иных распоряжений относительно имущества.

Таким образом, ориентир на рыночную цену более объективен, так как опирается на действующие предложения и спрос, т.е. представляет собой реальную стоимость на текущий момент.Назначение кадастровой стоимости несколько иное – это учетная величина, используемая в юридических и налоговых вопросах. При соотношении кадастровой и рыночной стоимости различия в предназначении и принципах определения становятся очевидны.

Неудивительно, что кадастровая цена далеко не всегда равна рыночной. Чтобы понять, чем отличаются кадастровая стоимость земли от рыночного предложения, необходимо определить основные характеристики каждого из понятий:

  1. рыночную цену вычисляют организации, специализирующиеся в области оценки недвижимых объектов, с подтверждением рыночной цены в специальном акте.
  2. основа для расчета рыночной цены – оценка конкурентоспособности, баланс между спросом и предложением;
  3. рыночная цена является более гибкой, учитывает сезонные колебания состояния рынка, текущий тренд востребованности;
  4. рыночная цена не может быть завышена, так как именно она служит ориентиром и исходит из готовности населения отдать денежные средства за определенный объект в текущем состоянии, а ситуации, когда завышена кадастровая стоимость квартиры – не редкость в силу несовершенного механизма расчетов;

Величина, определенная в оценочном акте, в дальнейшем используется при оформлении различных юридически значимых действиях с имуществом, позволяя точнее определить истинную цену сделку.При согласовании суммы кредита с залоговым обеспечением, а также любой ипотечной сделки обязательна независимая экспертиза с назначением реальной цены на рынке, из которой можно судить о соответствии ее цене сделки.Определить, чем кадастровая отличается рыночной стоимости, можно, прежде всего, по принципам расчета – кадастровую цену узнают через материальный анализ, без учета текущей ситуации на рынке, вследствие чего, зачастую, значение оказывается завышенным.

Профессиональный расчет

За более профессиональным расчетом можно обратиться к независимому оценщику в любое оценочное бюро. В арсенале специалиста – три метода оценки недвижимости:

  1. Сравнительный – сопоставление, выявление соотношения стоимости недвижимости, расположенной в той же местности. Наиболее подходит для купли-продажи квартир на вторичном рынке. Здесь происходит сравнение аналогичных объектов, а итоговый результат максимально приближен к реальности.
  2. Затратный. Применяется, если продается частный дом на земле. Здесь учитывают износ недвижимости и сумму, необходимую для ее восстановления.
  3. Доходный. Подходит для коммерческой продажи квартир. В этом случае учитывается стоимость ожидаемого дохода, который данная недвижимость может принести в будущем. Для частной продажи не применяется

Важно!

Оценщик обязательно выезжает на место и осматривает квартиру.Стоимость расчета зависит от цен, сложившихся в регионе.

В среднем цена одной оценки будет приблизительно 10 000 рублей.

Что выше — кадастровая стоимость или рыночная?

Как ранее было отмечено, кадастровая цена намного меньше рыночной в большинстве случаев. Однако, можно встретить и обратную ситуацию. Особенностью подобного момента назовем следующие моменты:

  • Чаще всего рассматриваемая ситуация встречается при строительстве элитной квартиры в новом доме, который возводился при применении инновационных технологий. Они могут использоваться при создании новых районов, за счет чего расположение объекта считается невыгодным, но стоимость недвижимость весьма высокая.
  • При отсутствии износа сооружения также можно встретить подобную ситуацию. Это связано с тем, что себестоимостьматериалов остается высокой.
  • Подобная разница встречается в случае расположения элитной недвижимости в новом районе, где нет достойной инфраструктуры, плохо организовано транспортное движение. Эти моменты учитываются при расчете рыночной цены, при кадастровой в меньшей степени.

Полезно знать!

При возникновении рассматриваемой ситуации документ о рыночной стоимости можно использовать в суде при оспаривании кадастровой.

Также есть возможность обратиться в ГКН для оспаривания полученного результата. Судебный процесс редко завершается в пользу истца.

В заключение отметим, что оба документа требуются при проведении самых различных сделок, связанных с недвижимостью. Для получения адекватной оценки рекомендуют обратиться в коммерческие организации.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455-03-75 (Москва) +7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург) Это быстро и бесплатно! Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455-03-75 (Москва) +7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург) Это быстро и бесплатно!

Вам также может понравиться Источник: https://realtymill.ru/zemlya/kadastr/kadastrovaya-stoimost-vyshe-rynochnoj.html

Кадастровая стоимость

Кадастровые показатели были введены, когда появилась обязанность взимать налоги с имущества.

Они позволяют рассчитывать выплаты по налогам с учётом характеристик конкретного периода времени. Эта цена всегда отличалась тем, что опиралась на определенные критерии, которые никак не зависят от экономического состояния в регионе, а также популярности конкретного объекта. Именно поэтому можно сказать, что между рыночной и кадастровой ценой нет ничего общего.

Рекомендуем ознакомиться: При необходимости определения кадастровой стоимости земельного участка или иного подобного объекта необходимо опираться не на особенности схожего имущества, а на конкретные характеристики:

  1. строительные материалы;
  2. инфраструктура;
  3. местность, где расположен участок или дом;
  4. иные подобные характеристики.
  5. период существования строения;
  6. площади квартир и домов;

Подобные критерии в первую очередь создают различие между показателями цены по кадастру и теми показателями, которые предлагает рынок недвижимости.

Именно кадастровая стоимость вносится в реестр, и в зависимости от неё будет определяться размер налога, который взимается на имущество. При определении кадастровой стоимости также применяется метод оценки, который будет основываться на предложенных выше критериях.

При этом определяются цели подобного расчёта цены любого объекта недвижимости:

  • Оформление кредитов или ипотек.
  • Переоформление собственности в случае дарения или же обмена имущества.
  • Определение суммы налога на недвижимость.
  • Расчёт налога в случае заключения гражданско-правовых договоров.
  • Переоформление жилья.

также помогает определить и возможную рыночную цену, так как если показатели по кадастру выше, то можно усомниться в выгодности сделки и провести независимую оценку.



Соотношение двух оценок недвижимости

На практике рыночная стоимость выше кадастровой, которую утверждает государственный кадастр недвижимости. Исключением бывают ситуации, когда кадастр выше рыночной цены. Касается этот фактор старого фонда, не пользующегося покупательским спросом.

Считается нормальным, если колебание оценок составляет 20%, что обусловлено колебаниями рынка недвижимости.

Влияние оценок на друг друга не существенно, кадастровая стоимость практически не интересует приобретателя. Несмотря на одинаковый принцип учета, рыночная цена имеет больший разброс и учитывает большее количество показателей. Цена однотипного жилья в различных городах может значительно колебаться.

Другими словами, рыночная оценка более точная и поэтому используется в документах по сделкам с недвижимостью. Если участники сделки прибегают к услугам независимого оценщика, то граждане могут рассчитывать на подробный и качественный учет всех интересующих их подробностей.

Соотношение

Согласно логике, можно указать, что законы рынка позволяют установить более реальные цены на имущество. Эти суммы вносятся в государственные кадастры. Нужно понимать, насколько положения кадастра имеют отличия от того, какие показатели применяются внутри рынка.

Часто на практике происходит так, что стоимости рынка намного выше того, что прописано в кадастрах. Однако, это далеко не всегда так. Если говорить про жилые помещения, которые расположены в старых домах, то эти суммы имеют равное выражение.

Специалистами проведено исследование относительно рассматриваемых стоимостей.

Информация! Результат указывает на то, что отличия составляют порядка 30%.

При этом, варьироваться суммы могут не только в большую, но и в меньшую сторону. Рассматриваемые показатели не оказывают влияние друг на друга. Значения рассчитываются при использовании аналогичных способов, но для стоимостей на рынке устанавливается больший уровень разброса.

На это влияет показатель востребованности районов среди граждан, кроме того, учитывается внутреннее состояние объекта и оснащенность новыми коммуникациями.

Внимание! Когда специалист использует стандартную методику, то нужно принимать во внимание все правила, это связано с тем, что конкретный гражданин, проводящий оценку, несет обязанность расписаться под результатами своего исследования.

При этом, на него возлагается ответственность.

Как узнать или определить кадастровую и рыночную стоимость

Узнать кадастровую стоимость доступно одним из нескольких способов:

  • По кадастровому паспорту на бумажном носителе, полученному в БТИ при оформлении квартиры в собственность или кадастровой справке (если документ отсутствует или известно, что содержащаяся в нем информация устарела, необходимо заказать новый экземпляр);
  • По информации в электронном кадастровом паспорте квартиры (услуга платная, около 200 рублей);
  • Расчет стоимости с помощью официального сайта Росреестра (информация может быть не актуальна, ввиду устаревших данных);

Важно понимать, что провести расчет кадастровой стоимости самостоятельно невозможно, так как доступ к специальным документам, на основе которых складываются показатели, имеется только у уполномоченных лиц. Помимо этого, нормативы кадастровой оценки постоянно меняются.Определить какова рыночная стоимость квартиры можно одним из нескольких методов:

  • Сравнительный метод (учитывает совокупность факторов, но может не учитывать некоторые индивидуальные показатели).
  • Доходный метод (метод основывается на ликвидности квартиры и не учитывает цену других похожих предложений);
  • Затратный метод (рассчитывается на основе понесенных затрат при возведении объекта и чаще применяется для объектов незавершенного строительства);

Расчет рыночной стоимости может проводиться:

  1. Самостоятельными усилиями (без специальных знаний или опыта вероятность получения объективных данных падает);
  2. С помощью независимого оценщика, риэлтора, имеющего лицензию на осуществление такого рода деятельности (по окончанию экспертизы выдается документ, который обладает юридической силой и может выступать доказательственной базой при оспаривании кадастровой стоимости или при вступлении в обязательства).

Кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной в следующих случаях:

  • При отсутствии возможности в создании и применении математической модели стоимости объекта;
  • Данные о стоимости недвижимости сильно разнятся в отдельных источниках информации;
  • Вынесено соответствующее решение суда или специально управомоченной комиссии;
  • Объективный расчет кадастровой стоимости невозможен или затруднен при использовании имеющихся методических рекомендаций;
  • Показатели кадастровой стоимости несоразмерно превышают показатели рыночной.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью?

Согласно проведенным в области учета имущества граждан реформам, информация о принадлежности того или иного объекта недвижимости определенному налогоплательщику стала в обязательном порядке учитываться государственной регистрационной службой, Росреестром.

Вся недвижимость, согласно положений ст. 65 ЗК РФ, подлежит учету по своей кадастровой стоимости.

Следует разобраться, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, и для чего она предназначена.

Кадастровая и рыночная стоимость – основные понятия, используемые при различных операциях с недвижимостью, а также при исчислении налогообложения и других сферах жизни.

Разница рыночной и кадастровой стоимости

Рыночная — это понятие более обширное, на оценку, которой влияет большое количество факторов. Оказывает большое влияние спрос на рынке недвижимости и экономическое положение региона.

Такая стоимость никак не влияет на размер налога и госпошлины.

Кадастровая — определяется государством и обычно она ниже рыночной, но бывают и исключения.

Потому что сам объект и его состояние не осматриваются. Оценка проводится только исходя из документов на недвижимость.

Она напрямую влияет на налоги.

Если несогласны с расчетом суммы или размером установленных налогов, то этот момент можно обжаловать, подав повторное заявление или решить вопрос обращением в суд.

Уменьшение стоимости можно добиться только через суд, но для этого придется нанимать хорошего оценщика, да и сама процедура будет затратной.

Суд редко встает на сторону инициатора процесса.

Поэтому если цена изменится незначительно, то есть риск потерять в деньгах. Эти стоимости взаимосвязаны между собой.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости?

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости играет большую роль при налогообложении.

Иными словами, завышенная государственная оценка может стать причиной получения серьезного финансового бремени, которое под силу не всем гражданам.

В тоже время, кадастровая стоимость обязательно рассчитывается для следующих случаев:

  1. Если дом, квартира, земля используются в качестве залогового имущества;
  2. Проведение приватизации государственных объектов;
  3. В судебных процессах при решении имущественных споров.
  4. При продаже земли для определения налога;
  5. Если существует необходимость заключения договора ипотечного кредитования;

Стоит отметить, что кадастровая и рыночная стоимость недвижимости может отличаться в несколько раз друг от друга, чаще всего с завышением итоговой оценки государственными органами.

Правила проведения подсчета кадастровой стоимости закреплены в методических рекомендациях, которые были утверждены еще в 1999 году.

Из них же получается, что отличия кадастровой стоимости от рыночной не должно быть, поскольку кадастровая стоимость в теории должна отражать наиболее реалистичную цену продажи недвижимости. Какие параметры учитываются при оценке стоимости квартиры, дома, земельного участка?

  1. Состояние недвижимости.
  2. Территориальное расположение;
  3. Особенности рельефа местности;
  4. Категория и тип недвижимости;
  5. Особенности расположения участка;
  6. Форма собственности;
  7. Условия продажи;
  8. Если кадастровая оценка рассчитывается для коммерческих объектов, учитывается также возможность получения дохода от аренды или ведения иной коммерческой деятельности;

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка в судебном порядке могут быть прировнены, после вынесения постановления.

Это позволяет на основании независимой оценки снизить налоговую нагрузку, чем в законном порядке пользуются многие клиенты компании «Стар-Сервис». Для получения оценки кадастровой стоимости необходимо предоставить следующий пакет документов:

  1. Если есть обременения – документы о них;
  2. Паспортные данные оценки кадастровой стоимости;
  3. План межевания;
  4. Документы по аренде (договор и выписка);
  5. Правоустанавливающие бумаги;
  6. Кадастровый и технический паспорт;

Для юридических лиц потребуется также статут, реквизиты, распоряжение уполномоченного лица.

В каких случаях кадастровая оценка приравнивается к кадастровой?

  1. Если в разных источниках информации противоречива стоимость недвижимости;
  2. Если нет возможности выстроить математическую модель, отражающую стоимость объекта недвижимости;
  3. Если есть решение суда;
  4. Если полученная кадастровая стоимость в результате подсчета получается значительно завышена по отношению к рыночной.
  5. Если методические рекомендации не позволяют в полной мере произвести подсчет кадастровой стоимости;

Наиболее же эффективным способом снижения налогов при продаже недвижимости, арендной платы, или перед приватизацией – признание кадастровой стоимости равной рыночной. В таком случае можно сэкономить значительный бюджет, быстро провести согласование и получить результат.

Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» проводит процедуру юридического сопровождения для своих клиентов с максимальной отдачей и вниманием ко всем деталям. Больше информации вы сможете получить по указанным контактам. Наименование Сроки оказания услуги и цены в рублях 1 день 3 дня 5 дней Кадастровая справка Москва 3000 2000 1500 Московская область 3000 2000 1500 Источник: https://kad-reg.ru/eto-interesno/126-chem-otlichaetsya-kadastrovaya-stoimost-ot-rynochnoj.html

В чем разница между рыночной и кадастровой ценой?

Кадастровая цена — это версия государства о том, за сколько можно продать недвижимость.

Рыночная цена — это та цена, за которую можно продать дом или квартиру на самом деле. Отличие между ними неизбежно, поскольку кадастровая оценка происходит в общих чертах, а при определении рыночной стоимости учитывается множество субъективных и объективных факторов.

Государству нужно оценить сотни тысяч недвижимых объектов в каждом городе России, и никто, конечно, не пойдет смотреть, сделан ли в конкретном доме элитный ремонт или его в последний раз красили после постройки в 1961-м году. Для реальных же продавцов и покупателей, может быть, именно качество ремонта будет определять стоимость жилья.При проведении государственной кадастровой оценки определяются внешние факторы объекта: как близко к центру города находится дом, насколько развитая инфраструктура вокруг. Оцениваются и те факторы, которые влияют на инвентаризационную стоимость: год постройки дома, использованный строительный материал.Рыночная оценка — это всегда сравнение и относительность.

Расположение и инфраструктура тоже учитываются, но независимый оценщик в первую очередь ищет в своей базе (определенной базе) аналогичные варианты для сопоставления. Однушки сравниваются с однушками, двушки с двушками: насколько удобное расположение комнат, какой ремонт, сколько собственников, какой этаж, наличие лифта.

Рыночная стоимость всегда средняя или близка к средней: за цену намного выше средней недвижимость будет нереально продать.

Как узнать?

Тем, кто не знает КС своей квартиры, поможет официальный сайт Росреестра.

На нем можно:

  1. через онлайн-сервисы «Публичная кадастровая карта»;
  2. через сервис «Запрос через доступ к ФГИС ЕГРН (ключ доступа выдается в личном кабинете);
  3. по справочным онлайн-данным об объектах недвижимости на главной странице сайта Росреестра.
  4. заказать бесплатную выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) – будет готова через 3 суток;
  5. в личном кабинете (для входа нужна регистрация на Госуслугах);

Получить выписку можно во время личного визита в отделение Росреестра или в МФЦ. Заявление можно не приносить лично, а отправить по почте.

При заказе справки через многофункциональный центр срок изготовления увеличится до 5 дней.Многие пытаются понять: если кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной – это как?

Хорошо это или плохо? Если квартиру оценили по кадастру дешевле, расстраиваться не стоит: ежегодный имущественный налог будет меньше.

Однако, нужно помнить, что на КС нередко опираются, устанавливая рыночную цену, поэтому при чрезмерном занижении цены по кадастру у покупателя могут возникнуть вопросы.

Налог на имущество

Это налог, который мы платим каждый год за всё имущество, которым владеем, — квартиры, гаражи, машины.

Для расчёта налога на имущество используется кадастровая стоимость недвижимости В Росреестре можно узнать кадастровую стоимость квартиры на любую дату, нужно выбрать её в календаре или заказать выписку в МФЦ на определённое число.Если дом построили и сдали позднее 1 января, то за основу берётся та кадастровая стоимость квартиры, которую установили при внесении квартиры в ЕГРН.Размер налога определяют местные власти.

Они могут вводить дифференцированные ставки, которые зависят от размера кадастровой стоимости объекта. Такой вот своеобразный «налог на роскошь». Максимальная ставка налога — 0,1%, но местные власти вправе увеличить её до 3 раз.

Например, при кадастровой стоимости квартиры до 10 млн рублей ставка налога будет 0,1%, а для квартир с кадастровой стоимостью от 50 до 300 млн рублей — уже 0,3%.Рассчитать сумму налога можно на сайте ФНС Если кадастровая стоимость меняласьС 1 января 2020 года в Налоговый кодекс внесли изменения, и правила обложения имущества налогами поменялись. Теперь, если кадастровая стоимость недвижимости менялась в течение года из-за того, что трансформировался сам объект недвижимости (например, была сделана сложная перепланировка или объединены две квартиры), налог пересчитывается не с 1 января следующего года, а с той даты, на которую установили новую стоимость недвижимости.

Принцип кадастровой стоимости

Государственные органы власти, в частности Росреестр, а также Ростехинвентаризация осуществляют кадастровую оценку недвижимости. Данный процесс необходим для того, чтобы можно было оценить фактическую стоимость недвижимости на текущий момент, где можно выявить расчет налоговых обязательств собственника недвижимости.

Кадастровая стоимость также используется для определения действительной суммы страхования, а также для иных государственных услуг.

Основные критерии определения кадастровой оценки недвижимости являются едиными для всех регионов России.

  1. Экономические данные региона проживания.
  2. Дата строительства и пуска в эксплуатацию Здания.
  3. Целевое предназначение объекта или сооружения.
  4. Материал, из которого построена недвижимость.
  5. Учитывается фактическая площадь недвижимости.

На основании вышеуказанных параметров определяется точная кадастровая стоимость квартиры.

Формирование цены

Собственник, желающий продать свой участок, в первую очередь задумывается о том, как определить по какой цене его выставить.

Есть несколько способов определить рыночную стоимость.Например, можно обратится к независимому специалисту или проконсультироваться в компании, специализирующейся на недвижимости.

Возможна также и самостоятельная оценка.Тем, кто отдает предпочтение последнему варианту, рекомендуется учитывать следующие факторы:

  1. Физические. Среди них площадь участка, качество земли, наличие построек.
  2. Юридические. Регистрационные данные участка и титул собственности.
  3. Экономические. В каком качестве может быть использован участок. Какова потенциальная прибыль от его использования. Сколько составят ожидаемые затраты на его обустройство.

Рассмотри подробнее несколько подходов установления рыночной стоимости:

  1. Сравнительный. Применяется для оценки однотипных участков. Самый простой из имеющихся вариантов.
  2. Затратный.

    Мало пригоден для самостоятельного использования. Применяется при отсутствии ценности для бизнеса и информации о рыночной стоимости аналогичных объектов.

  3. Доходный.

    Применяется к объектам, предполагающим коммерческое использование. Опирается расчет на потенциальную или ранее полученную прибыль.

Первый подход, сравнительный, подразумевает несколько методов:

  1. Метод распределения сводится к выявлению отношения стоимости возведенных строений к стоимости земли. Для каждого региона и объекта застройки существует строгая пропорция между этими величинами.
  2. Метод выделения заключается в определении разницы между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями и стоимостью улучшений, при этом обязательно учитывается и их износ.
  3. Метод сопоставимых продаж представляет собой сравнение цен, по которым в данной местности в течение последних трех или шести месяцев были проданы участки аналогичного размера и обустроенности.

    Основан на принципе замещения, приводящего к тому, что рыночная стоимость равна уровню наиболее низких цифр.

В последнем подходе, доходном, можно выделить такие виды, как:

  1. Метод капитализации ренты.

    Заключается в определении годового дохода, который принесет данный земельный участок, и последующем делении его на коэффициент капитализации или умножении на период, требуемый для воспроизводства земельного капитала.

  2. Метод предполагаемого использования.

    Чаще всего к нему прибегают при оценке неосвоенных территорий. Применим только в тех случаях, когда участок способен приносить доход.

    Например, ожидается дальнейшее разбиение оцениваемого участка на более мелкие.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+