Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Земельное право - Кадастровая и рыночная оценка земель реферат

Кадастровая и рыночная оценка земель реферат

Похожие работы на — Государственная кадастровая оценка земель

  1. Скачать документ Информация о работе
  2. Скачать документ Информация о работе
  3. Скачать документ Информация о работе
  4. Скачать документ Информация о работе
  5. Скачать документ Информация о работе
  6. Скачать документ Информация о работе
  7. Скачать документ Информация о работе

Не нашел материал для своей работы? Поможем написать качественную работу Без плагиата!

© 2003 — 2018 «Библиофонд»

Рыночная и кадастровая оценка

ОГЛАВЛЕНИЕ ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………….3 1. СПЕЦИФИКА ЗЕМЛИ КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ……………………….6 2. РЫНОЧНАЯ И КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА………………………………11

  • Назначение, сущность и порядок проведения государственной кадастровой оценки земли…………….……………………………………….11
  • Общее и различия кадастровой и рыночной оценки………………………………………………………………………….19
  • Назначение, сущность и порядок проведения рыночной оценки земли………………………………………………………………….16

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………24 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………….26 ПРИЛОЖЕНИЯ………………………………………………………….……28 ВВЕДЕНИЕ Среди всех реальных и потенциальных богатств, которыми обладают люди, земле, несомненно, принадлежит центральное место при любой системе общественного устройства.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля – это вся планета, которая выполняет важнейшую экологическую функцию.

Социальная роль земли заключается в том, что она всегда служила местом проживания всех народов и поколений людей.

Земля как территория государства или субъекта федерации обуславливает политическую функцию.

И наконец, земля занимает уникальное ключевое положение в экономической жизни общества.

Она представляет собой особую значимость для всего человечества, поскольку не только является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, но также основным и естественным фактором производства, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех товаров. Будучи базовым ресурсом, земля является также источником всех других благ и служит основой общественной и экономической деятельности человека, являясь в то же время товаром и источником благосостояния людей.

Не случайно великий русский писатель Федор Михайлович Достоевский в своих дневниках записал, что «без земли…и миллионер – пролетарий».

Ценность земли заключается в следующих ее характеристиках: — каждый участок земли является уникальным по своему местоположению и внешнему окружению; — земля является недвижимой в вещественном отношении; — земля долговечна, а ее стоимость со временем увеличивается; — предложение земли ограничено самой природой; — земля может быть использована людьми для различных целей.

Мировая практика свидетельствует о том, что включение земли в экономический оборот привело к положительным результатам, поскольку увеличило поступления средств в государственный бюджет для финансирования расходов на образование, создание инфраструктуры поселений, охрану почв, ведения земельного кадастра и для других целей. И поскольку, таким образом, земля закрепило за собой право являться объектом товарно-хозяйственных отношений – товаром, появилась необходимость осуществления процесса оценки земельных ресурсов. Отсутствие экономической оценки земли приводило к неэффективному землепользованию и нежелательной модели городского развития, например к строительству в центре городов промышленных предприятий, что, в свою очередь, грозило существенными финансовыми потерями в муниципальных и городских бюджетах.

Очевидно, что в условиях рынка невозможно эффективно управлять земельными ресурсами без реальной оценки их стоимости.

Оценка стоимости земли выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий.

Следовательно, достоверная, грамотная оценка стоимости земли способствует принятию эффективных решений в области земельных отношений, как в государственном, так и в частном секторе. А это не такая простая задача, как кажется на первый взгляд.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов: массовую кадастровую оценку и рыночную оценку единичных объектов земельной собственности.

Оба вида оценки различны между собой, однако, это не означает, что между ними нет ничего общего.

В чем конкретно заключается разница этих двух, казалось бы, схожих понятий?

Какова сущность, назначение и функции каждого вида оценки по отдельности? Как проходит процедура определения кадастровой и рыночной оценки стоимости земельных участков?

И почему результаты кадастровой и рыночной стоимости абсолютно не идентичны друг другу? Эти и многие другие вопросы по этой теме вызывают дискуссии и жаркие споры между всеми участниками, которые так или иначе имеют или имели отношение к оценке земельных участков.

Актуальность поднятой проблемы очевидна. Таким образом, цель моей курсовой работы – исследование рыночной и кадастровой оценки земель.

Для реализации этой цели необходимо решить следующие задачи: — рассмотреть специфику земельного участка как объекта оценки; — проанализировать теоретические основы рыночной и кадастровой оценки земли, определить порядок их проведения; — сравнить полученные результаты. Объект исследования – рыночная и кадастровая оценка земель. Предмет исследования – общее и различия рыночной и кадастровой оценки земли.

1. СПЕЦИФИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Земля, как известно, является неотъемлемой частью нашей жизни и нашего существования.

Благодаря своей исключительной важности она всегда находится под пристальным вниманием. Она обладает двойственной природой и может рассматриваться и как природный ресурс или некая территория, используемая для разных целей, и как объект недвижимости.

Как природный ресурс земля характеризуется пространством, рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром, обладает социальной и экономической ценностью и оценивается с позиций возможности выполнения ею многоцелевых функций не всегда связанных с извлечением дохода. Как объект недвижимости в теории оценки недвижимого имущества используют термин земельный участок.

Подразумевая, что земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.1 Определение земельного участка в нашей стране приводится в Земельном кодексе Российской Федерации:

«Земельный участок — это часть поверхности земли, границы которой определены в соответствии с федеральными законами»

.

При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, т.е. все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Даже без видимых улучшений, земля представляет собой сложный природный объект и является единым объектом недвижимости. В земельном кодексе РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами[1,с.28].

Это означает, что при переходе права собственности на здание или сооружение к собственнику здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон [2,с28]. По мере углубления рыночных отношений в современной России земля стала товаром – объектом хозяйственного оборота, т.е. практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена, которая может быть измерена и определена.

Но, однако, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность использования земли одновременно и как природного ресурса и как объекта недвижимости. В современной России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам: во-первых, специфика данного объекта, во-вторых, неполная разработанность нормативно-правовой базы, в-третьих, недостаточная развитость земельного рынка в стране. Специфика и уникальность земли как объекта оценки определяется следующим: 1.

Земля является ограниченным природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости. 2. При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли. — как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.
Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания. — как пространства для социально-экономического развития.

Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости. 3. Земельный фонд выступает основой жизни и деятельности человека и обеспечивает экологическую безопасность.

Поэтому государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта.

4. К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен.

Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается. Данная особенность учитывается при расчете коэффициента капитализации для земли.

5. Каждый земельный участок неподвижен, т.е. имеет фиксированное местоположение. 6. Использование и охрана земли в Российской Федерации осуществляется с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Также большое значение при оценке имеет категория использования земли, так как она обуславливает правовое положение, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.

Итак, земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель: • земли сельскохозяйственного назначения образуют территорию, используемые соответствующими предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. Важнейшими ценообразующими характеристиками данных земель выступают плодородие и местоположение. • земли поселений (города, поселки, сельские поселения).

К данной категории относятся все земли в пределах черты поселений, находящихся в ведении городских и сельских администраций. Чертой поселения называют внешнюю границу земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель.

В отличие от других категорий земель, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно не зависящие от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями – системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры представляют наибольшую сложность для оценки. • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности – это земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.) • земли особо охраняемых территорий и объектов – земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, рекреационное, эстетическое и иное ценное назначение, которые изъяты в соответствии с постановлениями органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота.

Для данной категории земель установлен особый правовой режим в ст.94 ЗКРФ [1.c 27] • земли лесного фонда включают в себя как лесные земли (покрытые и не покрытые растительностью), так и не лесные земли (болота, дороги, просеки и др.), используемые для ведения лесного хозяйства. В России земли лесного фонда занимают большую часть территории – 65%.

• земли водного фонда – это территории, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зоны охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

• земли запаса – это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам в собственность, владение, пользование, за исключением фонда перераспределения земель. При переводе земель из одной категории в другую допускается использование земель запаса. Таким образом, вышеуказанные аргументы, раскрывают специфику земельного участка как объекта оценки.

Но, несмотря на то, что оценка земель сложна, существует огромная необходимость в ее проведении. 2. РЫНОЧНАЯ И КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА Земля является основным базисом всех процессов жизнедеятельности нашего общества во всех сферах (политическая, экономическая, социальная, производственная, коммунальная, экологическая) и обладает стоимостью. Именно поэтому не искаженная, качественная (профессиональная) оценка земли представляет собой одно из наиболее важных условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики.

Надобность в получении максимально достоверной оценки стоимости земли испытывают как муниципальные и государственные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, так и субъекты частного земельного права при совершении различных сделок с земельными участками.

Кадастровая и рыночная оценка земли

Второй подход — расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения.

В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке городских земель в Москве.

Ставка капитализации включает следующие составные части: — без рисковую ставку — например, процентную ставку Сбербанка по валютным вкладам;

  1. риск ликвидности — это риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.
  2. страновой риск — для Москвы 3—6%, минимальное значение по России;

Третий подход — метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж). Данный метод прост, но требует достоверной информации об объектах сравнимых продаж.

Ставка капитализации равна доходу, деленному на цену продажи по объектам-аналогам. Желательно рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Различают метод прямой капитализации дохода и капитализацию дохода по периодам или метод дисконтированных денежных потоков. Метод прямой капитализации дохода основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель умножением на коэффициент капитализации.

Метод прямой капитализации дохода основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель умножением на коэффициент капитализации. При этом под коэффициентом капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала. Капитализация дохода по периодам строится на определении потоков доходов за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости.

При оценке земли данный метод используется редко. Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, — потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе.

Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях), то же самое относится и к учету налогообложения.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и Доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков приносящих постоянный, или равномерно изменяющийся доход. Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы.

Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во владение или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.

Земельная арендная плата — это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Исходные данные для капитализации получают из анализа рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому и величин арендной платы.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, может использоваться техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

При применении техники остатка дохода для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений. Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новые или еще не построены.
Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их полезной жизни.

Данный метод может быть также использован для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Применение доходного подхода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

2.4 Сравнительный подход к оценке земельных участков. Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой.

Метод основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Метод сравнения продаж включает следующие этапы: Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка — это процесс разбивания рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов. К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:5

  1. зонирование и целевое назначение использования земли;
  2. местоположение;
  3. плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель;
Рекомендуем прочесть:  Фз 221 о кадастровой деятельности

— передаваемые юридические права собственности и другие.

Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

  1. социально-юридический статус;
  2. предпочтения покупателей и другие.
  3. инвестиционную мотивацию;
  4. источники и формы финансирования;
  5. платежеспособность;

В результате сегментирования земельные участки делятся на следующие группы:

  1. участки, используемые для массового жилищного строительства;
  2. участки под общественными объектами и т.п.
  3. участки, используемые для целей садоводства и огородничества;
  4. участки, используемые для ведения личного подсобного хозяйства;
  5. участки под объектами коммерческой недвижимости;
  6. участки, используемые для индивидуального жилищного строительства;

Выявление недавних продаж сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Сбор информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли. Для сравнения используется несколько проданных земельных участков.

Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получение подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Кроме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию.

Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение. Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравниваемые.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок.

При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос:

«За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?»

. Когда сравнимый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими, проданными участками земли, может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения. Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условий заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи.

Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который выступает затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться как реальный, так и гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения.

При сравнении земельных участков обычно рассматривают шесть элементов6:

  • Местоположение. При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим,
  • Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита.
  • Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься две поправки, одна, — учитывающая динамику цен продаж на данный вариант землепользования, и другая — на местоположение земельного участка. Поправки обычно вносятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.
  • прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.
  • социальным, экономическим и даже политическим факторам.
  • Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, поправки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют выгодные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между этими районами. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность.

Величина поправки вычисляется на основе анализа парных продаж. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессивного анализа.

При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка. Способ типичного (стандартного) земельного участка широко используется для оценки участков приблизительно одного размерами, которые сильно отличаются по элементам сравнения, например садоводческих, огороднических и дачных.

Реферат: Кадастровая оценка земли

Кадастровая оценка регламентируется следующими правовыми актами: Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», Федеральным законом от 24 июля 2007 г.

N 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости», Земельным кодексом РФ, Постановлением Правительством №316 «Правила проведения Государственной кадастровой оценки земель», Распоряжением Правительства Москвы от 3 мая 2007г.

№823-РП //. Глава 2 Практическая часть 2.1.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ Земля, являясь одним из объектов природы, обладает особыми свойствами, которые могут быть оценены через сравнение их по определенным оценочным показателям.

Свойства земель, используемые, например, для посадки и выращивания лесов, отличны от свойств земель, используемых для размещения производства растениеводческой продукции. Поэтому методические подходы к оценке земель различного целевого назначения будут отличаться. Данные оценки земель необходимы для выявления резервов в использовании земель, осуществления государственного контроля за их использованием и охраной, для размещения и развития сельскохозяйственного производства по регионам и конкретным предприятиям, для установления земельного налога, арендной платы за землю, нормативной и рыночной цены земли, государственного регулирования объектами недвижимости и др.

Для правильного научно-обоснованного решения указанных вопросов необходимо изучение, обследование и проведение специальной оценочной работы по определению качества земли. Качество земель определяют две составляющие: плодородие и местоположение.

Плодородие — способность почвы удовлетворять потребность растений (в растениеводстве, лесоводстве, садоводстве, декоративном и парковом хозяйстве и др.) полезными веществами и влагой. Различают естественное и искусственное (вновь созданное) плодородие, которые в совокупности составляют экономическое плодородие.

Естественное плодородие образуется в результате длительного процесса, протекающего в определенных природно-климатических условиях. Происходит накопление питательных веществ, причем, их количество различно и зависит от природно-климатических условий. В одних местах питательные вещества легко усваиваются растениями, в других — они не могут быть усвоены и из-за отсутствия других природных факторов.

Например, при отсутствии влаги не могут быть использованы запасы питательных веществ в почве. Поэтому такое плодородие называется потенциальным.

Искусственное плодородие создается трудом человека путем воздействия на землю (мелиорация, обработка, удобрение и др.) Экономическое (эффективное) плодородие создается только путем вложения в землю затрат живого и овеществленного труда. Плодородие почвы может быть определено через урожайность сельскохозяйственных культур с единицы площади (абсолютные показатели) и через отношение произведенной продукции на единицу площади к затратам живого или овеществленного труда (относительные показатели). На качество земельных участков, кроме плодородия, оказывает большое влияние местоположение.

Местоположение земельных участков характеризуется такими показателями, как расстояние от них до города, сельских населенных пунктов, крупность населенных пунктов, наличие транспортных и инженерных коммуникаций, наличие пунктов переработки и реализации продукции, баз снабжения предприятий удобрениями и сельскохозяйственной техникой и ряд других. На качество земельных участков влияют также пространственно-технологические условия, которые также можно отнести к характеристикам местоположения. К таким условиям относят удобство подъезда к полям и другим используемым участкам, размер земельного участка, его конфигурация, раздробленность, чересполосица, дальноземелье, вкрапливание (камней, кустарников, заболоченных участков и др.) и т.

д. Для комплексного количественного определения роли этих показателей применяется земельно-кадастровое действие «оценка земель». Цель оценки земель — определить их плодородие и местоположение по показателям, которые характеризуют качество земельных участков.

Оценка земель по плодородию складывается из бонитировки почв и экономической оценки. Бонитировка почв – сравнительная оценка естественного плодородия почв, их группировка по природным диагностическим свойствам, влияющим на урожайность сельскохозяйственных культур, при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия. Результаты бонитировки почв показывают относительную пригодность почв по основным факторам естественного плодородия для возделывания сельскохозяйственных культур.

Объектом бонитировки почв являются почвенные разновидности, выделенные в агропроизводственные группы (почвенные разности, сходные по условиям увлажнения, залегающих на одинаковых элементах рельефа, близкие по физическим и климатическим свойствам). Предметом бонитировки почв является естественное плодородие почв или их агропроизводственных групп.

Критерием бонитировки почв являются их природные диагностические свойства, оказывающие существенное влияние на урожайность сельскохозяйственных культур. К таким природно-диагностическим свойствам (признакам) относятся: мощность гумусового горизонта и его содержание, механический состав, наличие азота, фосфора, калия, кислотность или щелочность и другие.

Объектом экономической оценки земли являются участки, используемые в различных отраслях народного хозяйства.

Неиспользуемые земли могут быть оценены под различные виды потенциального использования (оценка потенциальных возможностей земельных участков). Предметом экономической оценки земли является экономическое (эффективное) плодородие и местоположение земельных участков (качество земель).

Критерием экономической оценки земли является величина продукции, отнесенной к равновеликим затратам, вложенных в участки различного плодородия и местоположения. Основным источником достоверной информации при оценке земель является статистическая отчетность по объектам земельных отношений, структуре земель, материалы почвенных, геоботанических, экологических, гидромелиоративных и других обследований, представленные в текстовом и графическом виде (карты, планы, схемы и др.)[5] .

Большое значение, особенно в переходный период реформирования экономики, приобретают особо ценные земельные участки для определения по ним биологической урожайности сельскохозяйственных культур.

Точным способом получения исходной информации для оценки земель является организация непосредственного учета урожайности и затрат по конкретным земельным участкам и полям.

По материалам оценки земель составляется оценочная карта. Оценочная карта сельскохозяйственного предприятия – специальная крупномасштабная карта, отображающая контура сельскохозяйственных угодий, их качество, местоположение, площадь. Основное назначение карты – создание графической базы для расчета ставок земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения и на участки в границах сельских населенных пунктов.

На карте для каждого контура сельскохозяйственных угодий по их видам (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища) дается оценка качества и местоположения в баллах, а также площадь в гектарах. Оценочная карта составляется на территорию в границах предприятий, включая населенные пункты.

Оценочная карта земель составляется на основе фондовой и оперативной текстовой и графической информации.

а также с использованием материалов инвентаризации земель проекта перераспределения территории, кадастровых карт, полевого визуального обследования территории.

Оценочные карты сельскохозяйственных земель составляются в масштабе 1:10 000 Первичной единицей картографирования является Участок (часть контура сельскохозяйственного угодья), однородный по природным условиям и выделенный при кадастровом картографировании или при внутрихозяйственной оценке земель. 2.2. НЕОБХОДИМОСТЬ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах.

В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших

Основные факты и выводы.

Вся необходимая информация по объекту оценке содержится в таблице .

Объект оценки: Земельный участок общей площадью 400 м^2 с выделением на местности, расположенные по адресу: Россия, г.

Новосибирск, ул. Восходная 5 Цель оценки: Определение рыночной стоимости объекта оценки (Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.06.98г. «Об оценочной деятельности в РФ»). Задача оценки: Залоговая стоимость объекта оценки.

Основание проведения оценки: Договор заказчика и оценщика Сведения о Заказчике: Управляющая организация «Силуэт» Сведения об Оценщике: Сертифицированный член РОО, индивидуальный оценщик – Ильиный А.П.

Сведения о привлекаемых организациях или специалистах: ЗАО «Ядро» — измерение и межевание земельных участков.

Оцениваемые права: право собственности на земельный участок Обладатель оцениваемых прав: Директор ООО «Силуэт» Шмелов Семен Семенович Дата оценки: 08.12.2008 Дата осмотра: 10.12.2008 Дата составления отчета: 15.12.2008 Описание земельного участка: кадастровый номер 071545, площадь 0.4 га, адрес: г.

Новосибирск Романова 1, категория земель – земли поселений с выделением на местности.

Описание улучшений: помещения жилое 5-ти этажное 168 м2. (Свидетельство о праве собственности № 45-72 от 26.05 1972) Текущее использование: Использование по назначению Наиболее эффективное использование: помещения жилое Срок экспозиции, месяцев: 6 месяцев Рыночная стоимость объекта: Результаты оценки, полученные подходами: затратный, р.: 15 000 000 доходный, р.: 8 100 000 сравнительный, р.: 26 480 000 Применяемые стандарты оценочной деятельности: МСО

Основные понятия кадастровой и рыночной оценки земель

КУРСОВАЯ РАБОТА (титульный лист) СОДЕРЖАНИЕ Введение …………………………………………………………….

3 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ…………………………. 5 2. КАДАСТРОВАЯ И РЫНОЧНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЛИ………………. 9 2.1. Кадастровая оценка земли………………………………………….9 2.2.

Рыночная оценка земли…………………………………………….

13 Заключение ……………………………………………………………. 17 Список использованной литературы…………………………………… 18 ВВЕДЕНИЕ Среди всех реальных и потенциальных богатств, которыми обладают люди, земле, несомненно, принадлежит центральное место при любой системе общественного устройства.

В рыночной среде земля имеетмногофункциональное назначение.

В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля – это вся планета, которая выполняет важнейшую экологическую функцию.

Социальная роль земли заключается в том, что она всегда служила местом проживания всех народов и поколений людей. Земля как территория государства или субъекта федерации обуславливает политическую функцию. И наконец, земля занимаетуникальное ключевое положение в экономической жизни общества.

Она представляет собой особую значимость для всего человечества, поскольку не только является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, но также основным и естественным фактором производства, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех товаров.

Будучи базовым ресурсом, земля является также источником всех других благ ислужит основой общественной и экономической деятельности человека, являясь в то же время товаром и источником благосостояния людей. Мировая практика свидетельствует о том, что включение земли в экономический оборот привело к положительным результатам, поскольку увеличило поступления средств в государственный бюджет для финансирования расходов на образование, создание инфраструктуры поселений, охранупочв, ведения земельного кадастра и для других целей. И поскольку, таким образом, земля закрепило за собой право являться объектом товарно-хозяйственных отношений – товаром, появилась необходимость осуществления процесса оценки земельных ресурсов.

Отсутствие экономической оценки земли приводило к неэффективному землепользованию и нежелательной модели городского развития, например к строительству вцентре городов промышленных предприятий, что, в свою очередь, грозило существенными финансовыми потерями в муниципальных и городских бюджетах.

Очевидно, что в условиях рынка невозможно эффективно управлять земельными ресурсами без реальной оценки их стоимости. Оценка стоимости земли выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий.

Следовательно, достоверная, грамотнаяоценка стоимости земли способствует принятию эффективных решений в области земельных отношений, как в государственном, так и в частном секторе.

А это не такая простая задача, как кажется на первый взгляд. В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов: массовую кадастровую оценку и рыночную оценку единичных объектов земельной собственности. Цель моей курсовойработы – исследование рыночной и кадастровой оценки земель.

Для реализации этой цели необходимо решить следующие задачи: — рассмотреть специфику земельного участка как объекта оценки; — проанализировать теоретические основы рыночной и кадастровой оценки земли, определить порядок их проведения. 1. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ 1.1 Основные понятия оценка стоимости земельныхучастков Земельные участки (свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования земли), участки недр, обособленные водные объекты, природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов и т.д.); Оценка земли и земельных участков предназначена для выкупа из государственной собственности, для кадастровой оценки, для оформления наследства.

Оценка стоимости участка земли

РЕФЕРАТ по дисциплине: «Экономика недвижимости» на тему: «Оценка стоимости участка земли» Содержание Введение 1.

Земельный участок как объект экономической оценки 2.

Подходы к оценке стоимости земельного участка 2.1 Сравнительный подход 2.2 Доходный подход 2.3 Затратный подход 3.

Методы оценки стоимости земельных участков 4. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка Заключение Список использованной литературы Введение С развитием рынка земельных отношений в Российской Федерации, роль экспертной денежной оценки земли неизменно возрастает, поскольку без информации о стоимости земли невыполнимо благополучное проведение сделок купли-продажи с земельными участками.

Чтобы брать на себя экономически доказанные решения и владеть объективной информацией о стоимости определенного земельного участка, необходимо проведение оценки земли.

Каждый участок земли, не зависимо от размеров, имеет установленную рыночную стоимость.

Вследствие периодического изменения рыночной стоимости, оценка стоимости земельного участка производится по состоянию на определенную дату. Также рыночная стоимость изменяется при изменении целевого назначения участка.

Независимая оценка земельных участков частного или юридического лица разрешает установить реальную стоимость указанного объекта на определенную дату.

Для физических лиц оценка земельных участков нужна для нахождения стоимости для продажи, залога при получении кредита, ипотеки, определения налогов при дарении земли, для оформления в качестве наследства, при разделе имущества, участвующего в бракоразводном процессе и так далее. Оценка земли для предприятий и организаций, проводится с целью получения объективной информации о стоимости данного вида имущества, для установления возможности кредитования под его залог, продажи или внутренних нужд.

1. Земельный участок как объект экономической оценки На современной стадии социально-экономических преобразований в России, особый смысл получают вопросы управления земельными отношениями. Особенно важен тот факт, что земля перестала восприниматься только как источник природных богатств или как средство производства для формирования сельского хозяйства. В связи с принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации, земля в одно и то же время является недвижимым имуществом и объектом права собственности и иных прав на землю.

В данном качестве земля является основой отношений собственности, представляет базовый элемент земельно-имущественных отношений.

Также в Земельном кодексе Российской Федерации закреплено конституционное положение о том, что земля сможет находиться в частной, муниципальной, государственной и других формах собственности.

Следовательно, принцип разнообразия форм собственности, составляющий базу проводимой в последнее десятилетие земельной реформы, закрепился в акте, обладающем высшей юридической силой.

Установление разнообразия форм собственности на землю затрудняет управление земельными отношениями. Земельные отношения обладают специальным юридическим статусом и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и прочими кодексами.

Земельное законодательство согласно Конституции РФ (ст. 72) причислено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ.

Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ.

При оценке земельного участка нужно учитывать: целевое назначение и разрешенное применение данных земель; месторасположение земельного участка; превалирующие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; предстоящие изменения на рынке земель поселений и земель сельскохозяйственных участков; предстоящие условия эксплуатации и получения прибыли; имеющееся применение земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка периодически меняется, вследствие этого оценка земли проводится по состоянию на определенную дату.

При изменении целевого предназначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется. Оценка стоимости земельных участков обладает своими особенностями, различающимися в зависимости от принадлежности земельного участка.

Тут нужно отметить оценку земель поселений и оценку земель сельскохозяйственного назначения.

При этом вероятно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, различающиеся формами, видом и характером использования. Оценка стоимости земли или земельного участка может быть нужна в следующих случаях: совершения сделки с единым объектом недвижимости; вовлечения земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи в доверительное управление или передачи в аренду; установления начальной цены земельного участка на торгах; изъятия земли для государственных и муниципальных нужд; получения кредита под залог объектов недвижимости; внесения земельных участков в уставные капиталы компаний; определения оптимального и более результативного применения земельных участков; разработки и реализации инвестиционных проектов. Оценка земли также проводится в других случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и вероятность присоединения к имеющимся сетям, в случае если на земельном участке предполагается строительство объектов недвижимости. Значительным фактором при установлении рыночной стоимости земли, при условии застройки земельного участка, улучшениями считаются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических исследований, разрешающие найти состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, нужные для прогнозирования потенциального строительства, а также затрат, связанных со строительством на земельных участках. При оценке земли требуется установить или рыночную стоимость земельного участка, или рыночную стоимость права аренды земельного участка.

На сегодняшний день земля все чаще и чаще становится объектом различных сделок и проектов, в которых нужно оценить ее стоимость. Рыночная оценка земли или земельного участка находится в зависимости от нескольких факторов: местоположение, уровень цен и конкуренции на земельном рынке, рыночный потенциал площади, то есть ожидаемый доход от ее применения. Кроме того, имеются характерные факторы, связанные с целевым предназначением участка.

При оценке земли для нахождения стоимости права аренды, цена, преимущественно, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка. 2. Подходы к оценке стоимости земельного участка Имеется три общеустановленных подхода в оценке: сравнительный, доходный и затратный. В общем случае, при наличии необходимого количества рыночной информации для оценки нужно применять все три подхода.

Невыполнимость или ограничения применения того или иного подхода доказываются в отчете об оценке.

.1 Сравнительный подход Сравнительный подход используется для нахождения стоимости оцениваемого участка путем сравнения цен недавних продаж похожих земельных участков на результативно действующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход базируется на принципе замещения: разумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок сумму, большую, чем ту, за которую можно купить на рынке схожий по качеству и полезности земельный участок. В рамках сравнительного подхода используются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.

.2 Доходный подход Подход используется для нахождения стоимости оцениваемого участка, способного давать доход в будущем на протяжении конкретного срока его эксплуатации.

Стоимость является суммой приведенных к текущему моменту будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки. Арендная плата отображает размер земельной ренты, поскольку вводится с учетом главных рентообразующих факторов и предусматривает настоящий уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности.

Следовательно, стоимость земельного участка является дисконтированной стоимостью будущей земельной ренты. Использование доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и направлений, а также применения таких расчетных показателей, как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и других.

В рамках доходного подхода для оценки применяются: метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования.

В третьем разделе работы проанализируем каждый из методов.

.3 Затратный подход Затратный подход подразумевает нахождение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями. Затратный подход представляет рыночную стоимость именно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за минусом их износа. При этом модель нахождения стоимости земельного участка базируется на принципе остатка.

При отводе земель под застройку, наряду с оценкой плодородного слоя, важнейшее значение имеют такие факторы, как капитальные и эксплуатационные затраты: месторасположение участка по отношению к источникам водоснабжения и энергоснабжения, прочим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры; инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и другие.

При оценке плодородного слоя, расположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории; внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки; социальные факторы ценности земли (социально-экономические условия проживания, особенности почв и растительности, прочие); санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение воздушного бассейна и почв, уровень шума и другие). Затратный подход считается единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные сведения о произведенных сделках с подобными участками без улучшений. Составляющие затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка применяются в методе остатка для земли, методе выделения.

3. Методы оценки стоимости земельных участков Расчет стоимости в пределах каждого из трех вышеописанных подходов проводится следующими методами.

) Метод сравнения продаж считается наиболее предпочтительным и общеприменимым. Главные составляющие: права собственности; условия финансирования; условия продажи; условия рынка; месторасположение; физические характеристики; доступные коммунальные услуги; условия зонирования; наилучшее и наиболее действенное применение. ) Метод распределения базируется на положении о том, что для любого типа недвижимости имеется нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек.

Подобное соотношение наиболее справедливо для новых улучшений, отражающих наилучшее и наиболее результативное использование земли. ) Метод разбивки на участки используется в случаях, когда разбивка участка на несколько наименьших по величине представляет наилучшее и наиболее результативное использование земли. ) Техника остатка для земли используется при отсутствии сведений о продажах свободных участков земли.

) Метод капитализации чистой земельной ренты сформирован на принципе добавочной продуктивности, сообразно которому после разделения между всеми факторами производства систематических доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, доля этих доходов может быть причислена к земельному участку.

4. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка содержит пять этапов: Этап 1.

Установление важнейших вопросов оценки.

На этом этапе оценщик определяет следующие параметры оценки: цель оценки; стандарты оценки, согласно которым находится стоимость; правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка нужно ясно определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования: категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная; инженерной и транспортной инфраструктуры; рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и другие; разрешенное использование земельного участка; форма собственности; кадастровый номер; сервитут и ограничение вещных прав на земельный участок; присутствие застройки; установление даты проведения оценки.

Дата установления стоимости земельного участка не должна быть позднее даты его последнего осмотра оценщиком. Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации. Данные, применяемые для оценки, подразделяются на общие и специальные.

Сбор общих данных подразумевает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и иные факторы, воздействующие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его месторасположения.

Сбор особых данных предполагает анализ подробной информации, имеющей отношение к оцениваемому объекту. Обозначенные данные применяются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его месторасположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для избрания методов оценки и тому подобного. При сборе и анализе информации, особое внимание уделяется следующим данным: юридическое описание и регистрационные данные; физические характеристики земельного участка; описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры; характеристика местоположения и прилегающей территории; анализ экономических факторов; особые факторы, следующие из местоположения конкретного участка.

К отчету оценщик прикладывает карту местности, изображающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений. Источники информации: Непосредственный осмотр земельного участка и примыкающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. нахождения идентичности между тем, что указано в документах, и тем, что действительно существует.

Получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб. Изучение земельного рынка и практики продаж.

Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается, исходя из его наиболее эффективного использования (НЭИ), то есть наиболее возможного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, отвечающим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и вследствие которого расчетная величина стоимости земельного участка будет наибольшей. НЭИ анализируется как с позиции «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом возможностей улучшения характеристик уже имеющегося на участке объекта. НЭИ земельного участка находится с учетом допустимого обоснованного его дробления на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Этап 4. Расчет рыночной стоимости на базе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование найденных результатов.

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик при проведении оценки применяет (или аргументирует отказ от применения) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно устанавливает в рамках каждого из подходов к оценке, конкретные методы оценки.

При этом учитывается объем и достоверность доступной для применения того или иного метода рыночной информации. Любой из этих методов приведет к нахождению различных величин стоимости земельного участка.

Дальнейший сравнительный анализ разрешает взвесить плюсы и минусы каждого из примененных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на базе наиболее оптимальных и достоверных данных. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка выражается в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не учтено другое (к примеру, расчет диапазона величин).

Этап 5. Подготовка отчета об оценке.

Итоги оценки оформляются в виде письменного отчета об оценке. Главные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах: Федеральный закон от 29 июля 1998 г.

№135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г. №519. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. №568-р. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г.

№1102-р. При формировании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями: своевременное формирование в письменной форме и предоставление заказчику отчета об оценке земельного участка считается надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором; отчет не должен допускать разноплановой трактовки или вводить в заблуждение.

В отчете в неотъемлемом порядке указаны: дата проведения оценки земельного участка, применяемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся прочие данные, необходимые для полной и недвусмысленной трактовки итогов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете; если при проведении оценки земельного участка находится не рыночная стоимость, а прочие виды стоимости, в отчете должны быть показаны критерии нахождения оценки земельного участка и причины отступления от возможности нахождения рыночной стоимости земельного участка; отчет может также включать другие данные, считающиеся, по воззрению оценщика, значительными с точки зрения полноты обоснования использованного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка; для проведения оценки земельных участков законодательством Российской Федерации предусматриваются специальные формы отчетов (к примеру, по кадастровой оценке земель поселений); — отчет лично подписывается оценщиком и заверяется его печатью. оценка земля стоимость Заключение Земельный участок выступает основой жизни и деятельности человеческого общества. Он считается сложным и своеобразным объектом оценки, что определено характеристиками земли, такими как неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также потребностью в учете при оценке многих иных факторов.

В данной работе были проанализированы различные подходы, применяемые для решения проблем, с которыми доводится сталкиваться оценщикам, риэлторам и аналитикам рынка недвижимости при оценке стоимости земельных участков. Каждый из указанных выше методов оценки земельных участков базируется на первоначальных сведениях, собранных на рынке, но имеющих разнообразные источники для получения информации. В стратегии рыночных реформ, происходящих на всей территории России, институт оценки земли должен занять одно из центральных мест.

Обоснование научных подходов и практических методов оценки рыночной и кадастровой стоимости нужно для результативного формирования отношений по использованию земельных участков: как основы жизни, деятельности и благосостояния народов России; как главного природного ресурса, важного для формирования всех отраслей народного хозяйства; как пространственного базиса под городскую застройку; как кладовой месторождений; как объекта налогообложения.

Список использованной литературы 1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. — СПб.:Питер, 2012.- 368 с. .

Варламов А.А., Севастьянов А.В. Земельный кадастр. Оценка земли и иной собственности, том 5 — М.: КолосС, 2012 г.- 423 с. . Мжельская И.В. Оценка доходной недвижимости: Учеб.

пособие / И.В. Мжельская — Новосибирск: СГУПС, 2012.

— 133 c. . Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.

Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2012.

— 496 с. . Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб.

пособие / Н.А. Щербакова. — Ростов-на-Дону: Феникс, 2010. — 320 с. . Экономика и управление недвижимостью / Учебное пособие под общей редакцией проф.

П.Г. Грабового. — М.: АСВ, 2013. -357с.

1.3 Правовая основа земельного кадастра

Государственный кадастровый учет земельных участков является обязательным. Учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории Российской Федерации до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительным (ст.7 ФЗ о государственном земельном кадастре). Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» подразумевает трехуровневую систему его ведения: государственный уровень, уровни субъектов РФ и органов местного самоуправления, последний из перечисленных является главным. Указом Президента Российской Федерации от 17 мая 2000 г.

«О структуре федеральных органов исполнительной власти» была образована Федеральная служба земельного кадастра России, которой передали часть функций упраздняемого Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике. Федеральная служба земельного кадастра России (Росземкадастр) является федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами, осуществляющим специальные (исполнительные, контрольные, разрешительные, регулирующие и другие) функции по ведению государственного земельного кадастра и государственного учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, по землеустройству, государственной кадастровой оценке земель, мониторингу земель и государственному контролю за использованием и охраной земель. Сохранена структура территориальных органов, ответственных за обеспечение функций службы на местах — комитеты по земельным ресурсам и землеустройству по соответствующим субъектам Российской Федерации и земельные кадастровые палаты по соответствующим кадастровым округам.

Все кадастровые сведения о земле оформляются документами.

Согласност.13 ФЗ о государственном земельном кадастре документы государственного земельного кадастра подразделяются на основные, вспомогательные и производные документы, и их ведение осуществляется на русском языке.

К основным документам относятся Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы). К вспомогательным документам относятся книги учета документов, книги учета выданных сведений и каталоги координат пунктов опорной межевой сети.

К производным документам относятся документы, содержащие перечни земель, находящихся в собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, доклады о состоянии и об использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты (планы), иные справочные и аналитические документы.

Порядок ведения и хранения этих документов устанавливается письмами Росземкадастра

«О порядке оформления документов государственного земельного кадастра»

и «О разъяснении порядка оформления документов государственного земельного кадастра». Сведения должны быть открыты, непрерывны, сопоставимы и совместимы с другими сведениями, иметь единый механизм.

Похожие работы на — Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

  1. Скачать документ Информация о работе
  2. Скачать документ Информация о работе
  3. Скачать документ Информация о работе
  4. Скачать документ Информация о работе
  5. Скачать документ Информация о работе
  6. Скачать документ Информация о работе
  7. Скачать документ Информация о работе

Не нашел материал для своей работы? Поможем написать качественную работу Без плагиата!

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+