Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации практика

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации практика

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации практика

Как расторгнуть договор до регистрации?


До того, как договор был зарегистрирован, сделка юридически ещё не завершена, поэтому расторгнуть её проще.Это делается с помощью подачи в Росреестр заявления о расторжении сделки до окончания процесса её регистрации.

Если же в заключении договора купли-продажи участвовал нотариус или риэлтор, то и в расторжении этой сделки необходимо их участие.Если же одна сторона сделки не согласна её расторгнуть, то второй стороне нужно получить отказ в письменном виде и обращаться в суд.

Последствия

Правовые последствия расторжения договора купли-продажи опять-таки зависят от стадии, на которой был расторгнут договор.

До прохождения государственной процедуры по регистрации перехода права стороны могут рассчитывать на возвращение в первоначальное правовое положение, существовавшее до момента подписания договора. В случае расторжения после процедуры регистрации даже по обоюдному согласию возвратить имущество и переданные за него деньги не представляется возможным, кроме как на основании решения суда или регистрации нового договора купли-продажи.

Налоговые последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости также будут варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств.

До регистрации перехода права расторжение договора не влечет начисление налогов, так как подобную сделку можно считать несостоявшейся. После регистрации права налоги будут исчисляться исходя из того периода, в течение которого одна сторона фактически владела имуществом.

Противоположная сторона, в свою очередь должна будет отчитаться о полученной выгоде.

Если судом подобная сделка будет признана недействительной, это будет свидетельствовать о том, что реализации имущества не происходило.

Соответственно это свидетельствует и об отсутствие получения дохода иной стороной. При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо предусмотреть все возможные юридические события, которые могут стать основанием для расторжения сделки, и прописать их в условиях договора. Если же расторгнуть договор мирным путем не представляется возможным, заинтересованная сторона должна представить все возможные и допустимые доказательства необходимости удовлетворения ее требований о расторжении договора и возвращении имущества.​ Похожие темы 76 юристов сейчас на сайте

Признание договора купли-продажи недействительным

В случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет.

Такая норма установлена п. 1 ст. 167 ГК. Таким образом, сделка не считается состоявшейся.Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:

  1. ничтожности сделки.
  2. оспаривания сделки;

В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.

Заключение и дополнительные советы

Ответ на вопрос о том, можно ли расторгнуть соглашение о покупке, будет утвердительным.

Но, только в том случае, если основания будут достаточно серьёзными. Лучше приглашать профессиональных юристов не только при первоначальном оформлении договора, но и в случае возникновения конфликтных ситуаций.

Они помогут сократить время и силы. Продавцы не могут требовать отмены договора просто потому, что они передумали, хотя покупатели, со своей стороны, никаких нарушений не допустили.

Даже если нарушение есть, оно должно быть существенным, чтобы стать основанием для расторжения.

Лучше стараться делать так, чтобы заранее предотвратить негативные последствия. Главное – следовать действующим законодательным нормам в соответствующей сфере. Специалисты советуют расторгать договоры до регистрации, если это действительно необходимо.

Такая процедура будет проще, и обходится дешевле. Но наличие чётких и аргументированных доводов обязательно всегда. О том, как происходит одностороннее расторжение договора купли-продажи квартиры вы узнаете из этого видео:

Сопутствующие расходы

Положения 333.19-й ст.

НК обязывают сторону, подающую имущественный иск на рассмотрение суда, оплачивать государственную пошлину, размер которой определяется в соответствии с оценочной стоимостью спорной собственности.

Одновременно с этим, в соответствии с 333.20-й ст. НК, должна быть уплачена пошлина, установленная для исков имущественного характера. Таблица. Статья 333.19. Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями УсловиеРазмер пошлины 1) при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене искадо 20 000 рублей — 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей; от 20 001 рубля до 100 000 рублей — 800 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей; от 100 001 рубля до 200 000 рублей — 3 200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей; от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей — 5 200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей; свыше 1 000 000 рублей — 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей; 2) при подаче заявления о вынесении судебного приказа50 процентов размера государственной пошлины, взимаемой при подаче искового заявления имущественного характера; 3) при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характерадля физических лиц — 300 рублей; для организаций — 6 000 рублей; 4) при подаче надзорной жалобы в размере государственной пошлины, уплачиваемой при подаче искового заявления неимущественного характера; 5) при подаче искового заявления о расторжении брака600 рублей; 6) при подаче заявления об оспаривании (полностью или частично) нормативных правовых актов (нормативных актов) государственных органов, Центрального банка Российской Федерации, государственных внебюджетных фондов, органов местного самоуправления, государственных корпораций, должностных лиц, а также заявления об оспаривании ненормативных правовых актов Президента Российской Федерации, Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации:для физических лиц — 300 рублей; для организаций — 4 500 рублей; 7) при подаче заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными:для физических лиц — 300 рублей; для организаций — 2 000 рублей; при подаче заявления по делам особого производства 300 рублей; 9) при подаче апелляционной жалобы и (или) кассационной жалобы 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера; 11) при подаче заявления о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда 2250 рублей; 12) при подаче заявления об обеспечении иска, рассматриваемого в третейском суде300 рублей; 13) при подаче заявления об отмене решения третейского суда 2 250 рублей; 14) при подаче заявления по делам о взыскании алиментов150 рублей.

Таблица. Статья 333.19. Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями УсловиеРазмер пошлины 1) при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене искадо 20 000 рублей — 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей; от 20 001 рубля до 100 000 рублей — 800 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей; от 100 001 рубля до 200 000 рублей — 3 200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей; от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей — 5 200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей; свыше 1 000 000 рублей — 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей; 2) при подаче заявления о вынесении судебного приказа50 процентов размера государственной пошлины, взимаемой при подаче искового заявления имущественного характера; 3) при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характерадля физических лиц — 300 рублей; для организаций — 6 000 рублей; 4) при подаче надзорной жалобы в размере государственной пошлины, уплачиваемой при подаче искового заявления неимущественного характера; 5) при подаче искового заявления о расторжении брака600 рублей; 6) при подаче заявления об оспаривании (полностью или частично) нормативных правовых актов (нормативных актов) государственных органов, Центрального банка Российской Федерации, государственных внебюджетных фондов, органов местного самоуправления, государственных корпораций, должностных лиц, а также заявления об оспаривании ненормативных правовых актов Президента Российской Федерации, Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации:для физических лиц — 300 рублей; для организаций — 4 500 рублей; 7) при подаче заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными:для физических лиц — 300 рублей; для организаций — 2 000 рублей; при подаче заявления по делам особого производства 300 рублей; 9) при подаче апелляционной жалобы и (или) кассационной жалобы 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера; 11) при подаче заявления о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда 2250 рублей; 12) при подаче заявления об обеспечении иска, рассматриваемого в третейском суде300 рублей; 13) при подаче заявления об отмене решения третейского суда 2 250 рублей; 14) при подаче заявления по делам о взыскании алиментов150 рублей.

Если судом выносится решение о взыскании алиментов как на содержание детей, так и на содержание истца, размер государственной пошлины увеличивается в два раза; 15) при подаче заявления о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок:для физических лиц — 300 рублей; для организаций — 6 000 рублей. Расторжение договора купли продажи недвижимости Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи разного рода недвижимости крайне сложно, но, при наличии на то оснований, установленных непосредственно условиями сделки либо действующими законодательными нормами, можно рассчитывать на положительный исход.

Главное в этой ситуации – доказать свою правоту. В целом же специалисты рекомендуют по возможности инициировать расторжение рассмотренного договора до момента его регистрации – так проще и быстрее. Однако при любых обстоятельствах заинтересованной стороне придется приводить четкие и аргументированные доводы в свою пользу.

Расторжение договора купли продажи квартиры до регистрации

После того, как процесс регистрации сделки купли продажи квартиры будет завершен, она считается заключенной. Заключив договор в отношении квартиры или дома, продавец и покупатель, которые приняли решение выполнить отказ от обязательств, должны успеть подать в ГРП соглашение о расторжении сделки.

Видео Действие необходимо выполнить до того, как регистрация будет завершена, и произойдет изменение собственника.

На практике вышеуказанные действия чаще всего осуществляются одновременно.

Если процедура заключения сделки выполнялась с привлечением нотариуса или агентства недвижимости, туда же нужно обратиться и при расторжении соглашения. Если договор купли продажи квартиры передан на регистрацию, однако еще не зарегистрирован, продавец и покупатель должны подготовить и совместно подать заявление в Росреестр с просьбой о пре.

Если один из участников соглашения не согласен с расторжение сделки, выполнить действия удастся только через суд.

Расторжение договора купли продажи квартиры в- можно ли, по соглашению сторон, по инициативе покупателя, судебная практика

Расторжение контракта – это процесс, который требует знания многих законодательных нюансов и тонкостей. В большинстве случаев, нельзя односторонним образом отказаться от исполнения обязательств по договору – нужно согласие второй стороны.

Но при некоторых обстоятельствах возможно и судебное решение вопроса – при каких именно, рассмотрим далее. Общие нормы касаемо расторжения уже совершенных сделок содержатся в ст. 450 ГК РФ (далее также – Кодекс). Так, ч. 1 представленной статьи гласит, что расторгнуть ранее заключенную сделку можно, если каждая из сторон согласна на такое действие.
Так, ч. 1 представленной статьи гласит, что расторгнуть ранее заключенную сделку можно, если каждая из сторон согласна на такое действие. Получается, если ДКП хочет аннулировать покупатель квартиры, нужно договориться с продавцом, если наоборот, продавец желает прекратить правоотношения, нужно взять согласие от покупателя.

То есть стороны должны прийти к взаимосогласию о расторжении. Норма ч. 1 статьи является диспозитивной.

Так, контрактом купли-продажи может предусматриваться иной порядок расторжения. При наличии такого условия в документе нужно следовать именно порядку, указанному в соглашении, а не в законе.

Но можно ли как-то аннулировать, если второй участник процесса не согласен на такое действие? Да, можно, но только в 2-х случаях, указанных в ч.

2 ст. 450 Кодекса:

  1. если один из участников процедуры существенно нарушил обязательства, предусмотренные соглашением;
  2. в иных случаях, определенных законом или договором.

Норма также является диспозитивной – а это значит, в ДКП могут быть прописаны условия, при которых стороны могут аннулировать контракт без согласия 2-й стороны, то есть в судебном порядке.

Важно! Под существенным закон понимает такое нарушение одной из сторон, которое повлечет для другой существенное лишение того, на что она имела право рассчитывать при заключении контракта.

Пути снижения рисков для покупателя и продавца

Как продавец, так и покупатель еще до совершения сделки с недвижимостью могут быть предусмотрительными и обезопасить себя от возможных проблем, если в будущем последует расторжение договора. Продавцу недвижимости рекомендуется:

  1. Внимательно отнестись к пункту о возможности расторжения при невыполнении обязательств.
  2. Внести в договор пункт о размере и сроках оплаты (до или после регистрации);

Покупателю недвижимости необходимо:

  1. Указать порядок и условия расторжения договора купли-продажи недвижимости.
  2. В договоре четко прописать сроки передачи жилого помещения продавцом и зафиксировать этот факт дополнительно в передаточном акте;
  3. Прописывать только настоящую стоимость недвижимости, поскольку в случае расторжения договора продавец обязан будет вернуть не фактическую сумму, а обозначенную в договоре.

Правила расторжения при неоплате изложены в следующем видео материале:

Важные нюансы и потенциальные осложнения

Как мы уже говорили нашим читателям выше, чтобы вы могли получить возможность вернуть свою квартиру через суд, необходимо подать иск с соответствующим требованием.

Простого признания сделки расторгнутой для возврата имущества недостаточно. К сожалению, многие лица про данное правило забывают, и обеспечивают себе более длительное участие в судебных тяжбах.

Впрочем, избежать обращения в суд и разбирательства в данной плоскости можно полностью, при условии, что вы заранее продумаете пути к отступлению, и впишете в договор, заключаемый с другой стороной, пункт, в котором будет указан порядок, по которому:

  1. возвратится в руки бывшего владельца имущество.
  2. будет произведено расторжение договора;

Еще один очень важный и опасный момент при заключении договора состоит в том, что в типовой версии данного документа указывается следующее условие: денежные средства, полагающиеся реализующему квартиру лицу, передаются покупателем лишь после того, как состоится процедура государственной регистрации собственности на его имя.

Получается, что собственность уже перешла в чужие руки, а денег вы еще не получили. Очень часто в таких случаях продавец сталкивается в дальнейшем с неуплатой денежных средств.

В таком случае он имеет право на расторжение договора и изъявление требования по возврату недвижимого имущества, однако, чтобы добиться желаемого придется потратить:

  1. огромное количество времени;
  2. денежных средств.

Чтобы ускорить процесс, и сэкономить перечисленные выше ресурсы, лучше всего в предъявляемом иске указать не просьбу о признании договор недействительным или о его расторжении, а требование по привлечению приобретшего к выплате средств. Кроме того, в данном случае сторона, которой нанесен ущерб, может претендовать не только на выплату положенных ей средств, но и на компенсацию:

  1. денежных средств, затраченных на оплату судебных издержек.
  2. морального вреда;
Рекомендуем прочесть:  Кому звонить если вам отказал жкх

Лучше всего предварительно позаботиться о своей безопасности, и внести в договор нюансы, которые предусмотрят прекращение его действия в случае наступления тех или иных ситуаций.

Даже при неизбежности обращения в суд, вы сможете значительно сократить длительность судебной тяжбы Может возникнуть также ситуация, в которой уже не покупатель, а продавец будет находиться в опасности.

Часто в договорах оговариваются нечеткие сроки передачи собственности, в частности, когда уже была произведена оплата, или до ее получения. Так, например, иногда пишется, что срок должен быть «разумным».

Согласно Гражданскому Кодексу нашей страны, данное понятие не имеет точного определение, следовательно, бывший владелец может удерживать недвижимость слишком долго и по закону ничего не нарушать.

Именно поэтому, составляя договор, лучше прописывать какие-либо конкретные сроки, лучше всего даже оговаривать крайнюю дату передачи имущества. Кроме того, интересные нюансы могут ожидать вас еще в том случае, если вы приобретаете недвижимость после регистрации ипотеки.

Оформление ипотеки подразумевает также осуществление регистрационной процедуры договора о займе средств. Получается, при условии, что договор о реализации и приобретении жилья расторгается при условии обоюдного согласия, искомое соглашение также должно официально зарегистрироваться.

Часто при заключении договора покупающая недвижимость сторона передает продавцу так называемый аванс – конкретную сумму денежных средств, с помощью которых как бы бронируется недвижимый объект.

При условии, что договор был расторгнут, данная сумма, к сожалению, не возвращается, так как непосредственно после передачи сразу же приобретает статус личной собственности продавца.

При условии, что вы заключаете договор о продаже и приобретении квартиры, и указываете уменьшенную цену объекта во избежание налоговых выплат, при расторжении сделки по требованию возвратить выплаченную сумму вам будет возвращено то количество средств, которое указано в бумагах.

Заключение соглашения

Расторгнуть ДКП в отношении недвижимости по общему согласию сторон можно и до регистрации прав собственником и после.

Различается порядок действий.

  • Расторгнуть договор допустимо без обращения в суд, по обоюдному согласию.
  • До регистрации достаточно заключить соглашение о расторжении договорных отношений и вернуть исполненное по договору (деньги, недвижимые объекты).
  • начинается с того, что одна из сторон предлагает расторгнуть договор.
  • Более того подача иска возможна только после попытки досудебного урегулирования, а именно в случае получения отказа второго участника от расторжения договора.

Вторая сторона в тридцатидневный срок (если иной период не предусмотрен договором) должна дать ответ. При отсутствии такового или при отказе можно обращаться в суд. Если регистрация уже осуществлена, потребуется обратная сделка, когда продавец станет покупателем, а покупатель наоборот продавцом.

В противном случае решение принимает суд, основываясь на обстоятельствах сделки.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Суд будет исходить из того, что обстоятельства действительно настолько изменились, что знание об их наличии не позволило бы сделке состояться. Эти отягощения должны быть независимыми от участников акта купли-продажи, и чтобы их суд признал существенными, нужно наличие таких условий:

  1. такое изменение обязательств обе стороны предположить не могли;
  2. это изменение заинтересованная сторона предотвратить не может;
  3. если бы эти обстоятельства были известны, то ущерб для одной из сторон был бы значительным настолько, что она не пошла бы на сделку;
  4. из условий договора не вытекает, что истец пострадает от наступления этих обстоятельств.

Примером таких обстоятельств может служить ситуация, когда сумма сделки указана в долларах США, а к моменту расчета курс валют совершил скачок, что привело к невозможности собрать нужную сумму в эквиваленте.

Можно расценивать как осложнение признание здания подлежащим сносу, как попадающее в зону прокладки железной дороги.

Возврат от покупателя проданной ему недвижимости при расторжении договора купли-продажи (судьба записи в ЕГРП)

По неким обстоятельствам договор купли-продажи расторгается и недвижимость возвращается в собственность продавца (возврат – не в любых случаях, конечно, но рассмотрим именно такую ситуацию). С поступлением недвижимости обратно во владение продавца особых вопросов не возникает, а вот корректировка ЕГРП – весьма интересный момент.

По порядку. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю не является препятствием для расторжения договора купли-продажи. Собственно, «В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца» (п.

65 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г.

N 10/22

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

). Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон по решению суда, в случае одностороннего отказа от исполнения договора, если такой отказ допускается.

Каждое основание отдельно рассматривать, думаю, не имеет смысла. Отдельно отмечу лишь, что релевантным и спорным вопросом является соотношение неоплаты товара и существенного нарушения договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ): и является существенным нарушением договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 6 февраля 2007 г.

N 12295/06, Постановление Президиума ВАС РФ от 23 июня 2009 г.

N 4651/09), и не является (Определение ВС РФ от 7 июня 2011 г.

N 5-В11-27, Определение ВС РФ от 10 сентября 2013 г. N 32-КГ13-4). Договор купли-продажи расторгнут, встает вопрос о внесении в ЕГРП записи об изменении собственника (переход права обратно к продавцу). В соответствии с п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г.

N 35 «О последствиях расторжения договора» сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора. Согласно же абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Разумно предположить, что стороны вправе, например, представить в Росреестр соглашение о расторжении договора с указанием на возврат исполненного (передачу вещи в собственность продавца). Если договор был расторгнут по решению суда, можно тоже нечто аналогичное сконструировать. Ведь неисправный покупатель после расторжения договора по решению суда вполне может понимать, что иск о возврате неосновательного обогащения будет 100 % удовлетворен, т.е.

будет абсолютно не заинтересован в еще одном судебном процессе и согласится на подписание некоего соглашения. А вот коллеги говорят, что Росреестр со ссылкой на тот самый п.

65 Постановления № 10/22 отказывает в таких манипуляциях (т.е.

корректировка реестра при расторжении договора купли-продажи недвижимости возможна только через

«судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу»

). У меня и вопрос: это меня застращали или это популярная позиция Росреестра? Может, кто сталкивался. И согласны ли вы, что скорректировать реестр в спорной ситуации можно и без суда?

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+