Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Земельное право - Регулирование аренды земли

Регулирование аренды земли

Договор

аренды ЗУ – это соглашение, по условиям которого арендатору право временного использования участка. В тексте документа должно быть указано:

  • Дата и место подписания договора.
  • Сведения о сторонах сделки или их законных представителях.
  • Срок действия договора. Он определяется сторонами и может составлять от 1-го года до 49-ти лет. Это зависит от целей использования территории. Например, на один год земля передается для проведения исследований или раскопок, а на срок свыше трех – для осуществления сельскохозяйственной деятельности.
  • Реквизиты сторон.
  • Стоимость договора и порядок расчетов. Цена указывается цифрами и прописью. Оплата производится с периодичностью, определенной сторонами. График платежей может быть оформлен в виде приложения к соглашению (о расчете стоимости аренды земли читайте ).
  • Порядок урегулирования споров. В этом разделе нужно указать, что все вопросы необходимо решать путем переговоров, а при не достижении согласия – в судебном порядке.
  • Информация об участке – место расположения, общая площадь, цели использования.
  • Права, обязанности и ответственность сторон.

должен быть подписан участниками сделки или их законными представителями.

Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 12.00.03, кандидат юридических наук Кособродов, Владимир Михайлович

Актуальность темы исследования.

Актуальность темы исследования обусловлена изменениями социально-экономического устройства и новыми конституционными основами права собственности в Российской Федерации, в частности становлением в нашем государстве частной собственности на землю. Указанные изменения объективно обусловили реформирование гражданско-правовых отношений в этой сфере и требуют дальнейшего совершенствования гражданского законодательства. Такие изменения обуславливают усиление роли гражданско-правовых договоров как правовой формы, которая обеспечивает их субъектам широкую инициативу в реализации своих целей и интересов, а в области сельского хозяйства, способные решить проблемы становления собственника земли и, соответственно, повышения эффективности производства сельскохозяйственной продукции.

Принадлежность земли государству как единственному собственнику в значительной мере ограничивало возможность использования гражданско-правовых средств регулирования арендных отношений.

С признанием частной собственности на землю, она стала товаром и приобрела возможность её использования участвуя в гражданском обороте на основании ряда гражданско-правовых институтов, в частности аренды. Новый этап в правовом регулировании земельных отношений в России связан в первую очередь с принятием Земельного кодекса РФ.

Именно этот законодательный акт определил среди прочих категорий земли сельскохозяйственного назначения, их понятие и состав.

Основой правового регулирования аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ и Федеральный закон

«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

. Он развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю и оборота земли, в том числе нормы ГК РФ, регламентирующие аренду земельных участков. С принятием Земельного кодекса РФ земельный участок стал полноценным объектом хозяйственного, гражданского оборота.

Вместе с тем, будучи объектом гражданского оборота, земельный участок, его правовое положение определяются и собственно земельным законодательством.

Таким образом, земельный участок как имущественный и природный объект находится «в ведении» как минимум двух отраслей права — земельного и гражданского. При этом необходимо отметить, что данные отрасли права отличаются друг от друга методом правового регулирования, что, безусловно, создает проблему соотношения данных отраслей права при правовом регулировании положения земельного участка как объекта прав.

При этом необходимо отметить, что данные отрасли права отличаются друг от друга методом правового регулирования, что, безусловно, создает проблему соотношения данных отраслей права при правовом регулировании положения земельного участка как объекта прав. Нормы этих отраслей (в части регламентации арендных отношений) не скоординированы друг с другом, не создана пока и развернутая система нормативных актов для регулирования всего комплекса отношений в рассматриваемой сфере. Основные принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения, особенности их включения в правовое поле должен был решить принятый в развитие положений Земельного кодекса РФ Федеральный закон

«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

от 24 июля 2002г.

№101-ФЗ. Однако, очевидно, сказывается недостаточная теоретическая проработанность института аренды сельскохозяйственных земель, вызванная долгим отсутствием законодательного регулирования данных правоотношений в нашей стране, что приводит к немалым противоречиям в законодательстве.

В целом ЗК РФ и Закон об обороте земель являются большим шагом вперед в рамках реформы земельных отношений в нашей стране, включая отношения собственности и аренды земли. Но предстоит еще большая работа по развитию нормативно-правовой основы этих отношений, особенно по разработке оптимальной системы правового регулирования аренды земельных участков, которая могла бы обеспечить эффективное хозяйствование на земле. Изложенное позволяет утверждать, что проблемы правового регулирования аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения являются актуальными, практически значимыми для отечественной юридической науки, а при регулировании данных отношений, хозяйственной практики.

Объектом исследования являются правоотношения, возникающие относительно владения, пользования и частичного распоряжения земельными участками сельскохозяйственного назначения. Предметом исследования является договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назЕтчения как правоотношение (его понятие, юридическая природа, порядок заключения, структура и содержание, ответственность сторон).

Цель и задачи исследования. Целыо исследования является анализ определения гражданско-правовых основ договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также разработка предложений по совершенствованию правового регулирования такой разновидности гражданско-правового договора.

В соответствии с поставленной целыо диссертационного исследования в работе анализируются: — юридическая природа договора аренды земельных участков; — общие и специальные источники, регулирующие арендные отношения; — существенные признаки договора земельного участка; — правосубъектность участников арендных отношений; — требования к оформлению договора; — права и обязанности сторон в процессе исполнения и прекращения соглашения; — правовая характеристика средств защиты прав участников соглашения и ответственность за допущенные нарушения условий договора.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в проведении на основе действующего законодательства комплексного исследования теоретических и практических аспектов правового регулирования аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Вопросам гражданско-правового регулирования отношений, возникающих при аренде земельных участков сельскохозяйственного назначения посвящено не так уж много разработок.

В основном соответствующие исследования появились лишь за последние несколько лет, что вполне объяснимо формированием в это же время и самого позитивного законодательства. Однако эти исследования ориентированы на изучение проблемы в рамках науки земельного права. Фактически в настоящее время не проведено полноценных цивилистических научно-квалификационных исследований института договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, а отдельные статьи по близкой проблематике не могут компенсировать их отсутствие.

Поэтому есть основания считать, что тема настоящего диссертационного исследования не раскрыта с должной полнотой в науке гражданского права.

Методологическую основу исследования составляют совокупность теоретико-методологических способов и приемов познания общественных явлений и процессов. В работе используются такие научные методы как историко-правовой, сравнительно-правовой (сравнение осуществляется на основе анализа законодательств европейской и англо-американской систем), конкретно-статистический (использовалась практика судов общей юрисдикции), формально-юридический (соотношение и взаимосвязь, используемых для регулирования аренды, источников) и др.
В работе используются такие научные методы как историко-правовой, сравнительно-правовой (сравнение осуществляется на основе анализа законодательств европейской и англо-американской систем), конкретно-статистический (использовалась практика судов общей юрисдикции), формально-юридический (соотношение и взаимосвязь, используемых для регулирования аренды, источников) и др.

В основу исследования положен диалектический метод познания общественных явлений и процессов. Теоретической основой диссертационного исследования послужили работы ученых-юристов: В.И.Андрейцева, С.С.Алексеева, В.С.Беляева, С.М.Братуся, М.И.Брагинского, А.В.Бенедиктова, С.В.Вильнянского, П.Гайдуцкого, Д.М.Генкина, В.П.Грибанова, О.В.Дзеры, Д.Дождева, Н.А.Иконицкой, О.С.Иоффе, М.И.Козырь, Т.Коваленко, С.М.Корнеева, И.М.Лунца, И.А.Новицкого, В.Носика, О.Павловой, А.А.Подопригоры, В.Почуйкина, А.А.Пушкина, С.И.Пучинского, В.А.Райхера, В.Семчука, А.Стативки, Е.А.Суханова, Ю.К.Толстого, М.Ф.Шульги, г.В. Шершеневича, Л.В. Щенниковой, И.Энгельмана и других авторов специализирующихся в сфере земельного и гражданского законодательства, а также Г.Армадзуми, Д.Бартелеми, С.Вагацуми, Р.Груссари, П.Кюло, Г.Лусика, Л.Жюллио де ла Морандьер и др.

Основные выводы и положения, выносимые на защиту: 1.

Анализ российского исторического опыта правового регулирования отношений по аренде земельных участков сельскохозяйственного назначения свидетельствует об усилении приоритета применения гражданского законодательства к отношениям, возникшим при передаче земельных участков в аренду.

Это позволит с учетом потребностей развития земельного рынка в Российской Федерации сформировать гражданско — правовой механизм регулирования оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения.

2. Объектом договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения является не земля как объект природы или ресурс, а индивидуализированная в установленном порядке часть поверхности земли (местонахождение, границы, кадастровый номер, размер территории, целевое назначение).

Воздушное пространство над земельным участком и его недра не являются частью или принадлежностью участка, арендатор управомочен лишь на их использование, если иное не предусмотрено законодательством и не нарушает прав других лиц. 3. Существенными условиями договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения являются условия, характеризующие предмет договора, то есть сам земельный участок, условия об арендной плате, а также форма, срок, целевое назначение, условия использования и сохранения качества предмета аренды.

3. Существенными условиями договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения являются условия, характеризующие предмет договора, то есть сам земельный участок, условия об арендной плате, а также форма, срок, целевое назначение, условия использования и сохранения качества предмета аренды. 4. Необходимо на федеральном уровне разработать порядок определения размера арендной платы за аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности. Это обеспечит единый подход к установлению арендной платы арендодателем и обусловит защиту интересов арендатора от произвольного завышения арендной платы.

5. Превращение арендатора в одного из основных производителей сельскохозяйственной продукции обуславливает необходимость увеличения объема содержания его правомочий по владению, пользованию и частичному распоряжению арендуемым земельным участком. Предлагается увеличить перечень оснований, предоставляющих арендатору земельного участка сельскохозяйственного назначения право преимущественного перезаключения договора аренды. 6. В целях надлежащего использования земельного участка сельскохозяйственного назначения необходимо выработать исчерпывающий перечень требований, которым должен соответствовать арендатор, как сторона по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

7. Для обеспечения стабильности правового положения арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения, а также создания надлежащих условий для инвестирования в сельское хозяйство необходимо установить минимальный срок договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 5 до 9 лет.

8. Публичные сервитуты в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения должны устанавливаться Федеральными законами, законами субъектов Федерации и правовыми актами Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или общественных интересов с учетом результатов общественных слушаний. 9. С целью обеспечения стабильности сельскохозяйственной деятельности и привлечения инвестиций в сельское хозяйство необходимо разработать правила, регулирующие выкуп арендованных земельных участков сельскохозяйственного назначения производителями сельскохозяйственной продукции.

Практическое значение диссертациоииого исследования. Результат исследования позволяет определить новые подходы к целому ряду практических проблем правового регулирования аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Предложения по совершенствованию действующих нормативных актов Российской Федерации могут быть направлены не только на повышение эффективности отдельных гражданско-правовых норм, но и на улучшение всего гражданского законодательства путем более четкого определения правовых категорий, используемых в нормах вещного права, для выделения наиболее общих моментов, что должно привести к созданию условий более приемлемых для развития арендных отношений. Основные положения работы могут быть использованы при подготовке учебников, учебных пособий, методических рекомендаций для студентов юридических вузов, и изучении курса «Гражданское право». Апробация результатов исследования.

Диссертация была выполнена и обсуждалась на кафедре гражданского права и процесса Белгородского государственного университета. Основные положения и выводы диссертационного исследования были изложены в опубликованных автором работах, а также в научных сообщениях, сделанных на научно-практических конференциях. Объем и структура работы. Структура работы обусловлена целыо и предметом исследования.

Диссертация состоит из введения, трех глав, содержащих 7 параграфов и списка использованных нормативных актов и литературы.

Нормативные правовые акты в Российской Федерации

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами»Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан»Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 46 «О некоторых вопросах судебной практики по делам о преступлениях против конституционных прав и свобод человека и гражданина (статьи 137, 138, 138.1, 139, 144.1, 145, 145.1 Уголовного кодекса Российской Федерации)»Постановление Пленума ВС РФ от 29 ноября 2018 года № 41 «О судебной практике по уголовным делам о нарушениях требований охраны труда, правил безопасности при ведении строительных или иных работ либо требований промышленной безопасности опасных производственных объектов»Согласно Федеральному закону от 28.11.2018 N 451-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» пересмотрен порядок разрешения гражданских и административных дел в судах (со дня начала деятельности кассационных судов общей юрисдикции и апелляционных судов общей юрисдикции, но не позднее 1 октября 2020 года).

Copyright © 2012-2019 Все права защищены.

Полное или частичное использование материалов возможно только с указанием прямой ссылки на сайт.

  1. Соглашение об использовании cookie-файлов
  2. Пользовательское соглашение
  3. Статьи
  4. Политика конфиденциальности

Следите за новостями в нашей группе

  1. Понятия
  2. Учеба
  3. Общие вопросы

Правовое регулирование особенностей договора аренды земель различных категорий Текст научной статьи по специальности «Право»

Правовое регулирование особенностей договора аренды земель различных категорий Н. С. Герасимова, аспирант, Л. В. Криволапо-ва, к.ю.н., ОренбургскийГАУ Понятие «правовое регулирование» может быть определено как государственное регулирование.

Ныне действующий Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель.

Однако договоры аренды могут быть заключены лишь в отношении земельных участков, входящих в состав земель: 1) сельскохозяйственного назначения; 2) населенных пунктов; 3) промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, обороны и иного назначения; природоохранного; 4) природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного на- значения.

Регулирование отношений по аренде земель лесного фонда осуществляется, прежде всего, в рамках лесного законодательства. Земли запаса и вовсе не могут выступать в качестве предмета договора аренды.

Передаваемые в аренду земельные участки могут использоваться лишь по целевому назначению, предопределенному категорией, в состав которой входит соответствующий участок. Что делать, если потенциальный арендатор намерен использовать участок в целях, несовместимых с правовым режимом данной категории земель? В этой ситуации необходимо добиваться перевода земель в соответствующую предполагаемому назначению категорию.

Перевод земель из одной категории в другую производится, как правило, органами, непосредственно осуществляющими в соответствии с законодательством функции управления конкретными землями (как правило, это комитеты по земельным ресурсам и землеустройству в составе администрации субъекта Российской Федерации).

Существуют, правда, и исключения. Так, перевод земель лесного фонда осуществляется Правительством Российской Федерации по предъявлению органа государственной власти субъекта Российской Федерации, согласованному с федеральным органом управления лесным хозяйством. Не стоит думать, что описанные правила теряют свое значение при переходе земельного участка в частную собственность, поскольку собственник вправе сдать в аренду принадлежащий ему земельный участок лишь для осуществления на нем деятельности, не противоречащей его целевому назначению.

Если собственник заинтересован сдать свой участок в аренду для иных целей, то ему необходимо добиваться от компетентных государственных органов решения о переводе принадлежащего ему земельного участка в соответствующую категорию земель.

К землям населенных пунктов относятся земли, расположенные в пределах городской, поселковой черты сельских населенных пунктов. В их состав входят пригородные зоны городов, представляющие собой своеобразный резерв для развития этих городов. Категория земель внутренне неоднородна, включает участки, предназначенные для различных видов использования.

Перечень видов такого использования содержится в Земельном кодексе Российской Федерации. Использование земель населенных пунктов связано с правилами ведения градостроительной деятельности и, в известном смысле, подчинено им. Целевое назначение того или иного земельного участка зависит от правового режима территориальной зоны, к которой он относится.

Перечень указанных зон и их правовой режим установлены Градостроительным кодексом Российской Федерации. Территориальные зоны могут включать в себя земли общего пользования, которые обременяются публичными сервитутами, установленными в пользу неопределенного круга лиц. Это не исключает возможности предоставления их в аренду.

Главное — чтобы предполагаемое использование земель не противоречило общественным интересам населения. Отнесение земель населенных пунктов к тем или иным зонам фиксируется в генеральном плане населенных пунктов.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации он является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности. Таким образом, изменение вида использования земель, интересующих арендатора, требует внесения соответствующих корректив в генеральный план.

Органом, уполномоченным вносить подобные коррективы, является администрация соответствующего поселка, сельского населенного пункта. Остановимся вкратце на характеристике правового режима земель, находящихся в зоне сельскохозяйственного использования и в рекреационной зоне.

Зоны сельскохозяйственного использования включают в себя пашни, сады, виноградники и т.п., а также кустарники, торфяники, овраги, карьеры. В аренду они предоставляются сельскохозяйственным предприятиям либо гражданам для ведения сельского хозяйства.

Законодателем выделена рекреационная зона. В ее состав включены парки, сады, пляжи, городские леса и иные места отдыха. Особо регулируется оборот городских лесов.

Соответствующие нормы закреплены в лесном законодательстве. Таким образом, правовое регулирование договора аренды земель различных категорий в общем регулируется Земельным кодексом, а также законодательством в зависимости от назначения земли. Литература 1 Комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации.

2 Гражданское право: Учебник / Под редакцией Е. А. Суханова. 3 Земельное право. 4 Договоры на передачу в пользование природных ресурсов: Учебно-практическое пособие / И.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+